U KS 70 mil. KM nenaplaćenih naknada za održavanje zajedničkih dijelova zgrade

O problemima u radu upravnika zajedničkih dijelova zgrada i funkcioniranja sistema upravljanja i održavanja zajedničkih dijelova zgrada, te mogućim rješenjima unapređenja funkcioniranja ove oblasti sa predstavnicima resornog udruženja danas su razgovarali premijer Kantona Sarajevo Mario Nenadić i ministar prostornog uređenja, građenja i zaštite okoliša Faruk Kapidžić.

Prema riječima prisutnih predstavnika upraviteljskih firmi, problemi u upraviteljstvu su dosta složeni, ali ih je moguće riješiti uz pojačan interes nadležnih institucija i odgovarajuće izmjene propisa. Upraviteljstvo je posao od javnog interesa u koji su uključeni upravnici, etažni vlasnici, predstavnici javnog sektora, tj organa uprave, pravosudne institucije i dr.

U Kantonu Sarajevo su pod upraviteljstvom 4.134 zgrade, ukupne površine od 5.878.330 m². Slabo razumjevanje etažnog vlasništva, te nedovoljna informisanost ko je dužan da snosi troškove održavanja zajedničkih dijelova zgrada ističe se kao jedan od stalnih problema u funkcioniranju upraviteljstva.

"Još uvijek etažni vlasnici i javnost smatraju da zajedničke probleme trebaju rješavati isključivo upravnici. Stanovništvo je naviklo da mnoge potrebe u zgradama  finansira javni sektor, posebno popravke krovova, liftova, fasada, održavanje liftova i instalacija. Postoje okvirni propisi i pravila o učešću etažnih vlasnika i upravnika u finansiranju, ali u praksi se nerijetko javljaju problemi čije posljedice uglavnom snose upraviteljske firme", istakli su iz Udruženja, te još jednom potcrtali da se u konkretnom slučaju radi o etažnom vlasništvu, kao obliku stvarnopravnog vlasništva nad nekretninom i da je isključiva odgovornost i obaveza etažnih vlasnika održavanje zajedničkih dijelova zgrada.

S tim u vezi je i neplaćanje naknade za upravljanje i održavanje.

Procjena je da je u ovom momentu više od 70 miliona KM nenaplaćenih naknada za održavanje zajedničkih dijelova zgrade, a što je predmet pokrenutih sudskih sporova. Ti se predmeti sporo rješavaju na sudovima i dosta tih sredstava nikada neće biti naplaćeno, zbog čega posljedice snose i upravitelji, ali i oni građani koji uredno i redovno izmiruju ove naknade. Rezultat toga je da su sredstva na računima etažnih vlasnika nedovoljna za potrebe održavanja, a inspekcije bez obzira na to, zbog propusta u održavanju, kažnjavaju upravnike.

Prema uputi nadležnog regulatora Ministarstva prostornog uređenja, građenja i zaštite okoliša, upravitelji ne mogu koristiti sredstva bez znanja etažnih vlasnika. Često inspekcija upraviteljima nalaže provedbu radnji koje oni nisu u stanju provesti, jer etažni vlasnici ne dozvoljavaju utrošak njihovih sredstva sa računa u propisane namjene. Zbog toga je posebno u domenu bezbjednosti stanovništva, kada su u pitanju protupožarna zaštita, održavanje liftova, deratizacija, gromobrani i dimnjaci, potrebno donijeti sistemska i institucionalna rješenja, te precizirati nadležnosti i odgovornosti kako etažnih vlasnika, tako i upravnika.

U Zakonu se kaže da je upravljanje zajedničkim dijelovima zgrada javni interes, u cilju zaštite života i sigurnosti ljudi i imovine. Upravo nepoštivanje tog interesa i nepostojanje kazne za onoga ko ga krši, upravitelji prepoznaju kao poseban problem. Čak je i Zakon o zaštiti ličnih podataka na strani onih koji ne plaćaju propisane naknade, jer se oni pored toga što se ne kažnjavaju, ne mogu čak ni javno imenovati, jer ih štite zakonski propisi. Upravnici su također ukazali i na probleme što inspekcije za sve propuste u upravljanju okrivljuju i kažnjavaju upravnike. 

Tragom navedenoga, najveći problem je kantonalni Zakon o upravljanju zajedničkim dijelovima zgrada koji je donesen 2017. godine. Zakon je, naglašeno je danas, neusklađen sa Zakonom o obligacionim odnosima, sa Zakonom o stvarnim pravima, sa Zakonom o parničnom postupku, sa Zakonom o izvršnom postupku, nejasan je i nedorečen, te ga je potrebno pod hitno mjenjati, a na čemu upravnici već duže insistiraju.

Premijer Nenadić i ministar Kapidžić, obavijestili su prisutne da se već radi na određenim pripremama i iskazali su punu spremnost da se u najkraćem roku pokrenu procedure izmjena i dopuna ovog zakona, kao i da se dorade mehanizmi njegovog sprovođenja koji neće zavisti ni od čije pojedinačne volje u sistemu implementacije, nego će biti zasnovani na jasnim i prihvatljivim propisima i procedurama. Predstavnici Vlade su na izjave upravnika da u prethodnom periodu nisu bili uključeni u izmjene propisa, najavili aktivnu ulogu upravnika u u predlaganju najboljih zakonskih rješenja.

"Upravitelji vrlo dobro znaju šta je problem u trenutnom Zakonu. Oni se susreću svaki dan sa njegovim slabim tačkama i rješenjima. Sadašnji Zakon očigledno sadrži odredbe koje nisu jasne i prema kojima su upravitelji odgovorni za neke poslove za koje nisu osigurana sredstva. Ako se tome dodaju i problemi sa neplaćanjem naknade od strane pojedinih etažnih vlasnika, tj. nedovoljna sredstva na zajedničkim računima etažnih vlasnika, onda su upravnicima zaista vezane ruke da svoj posao profesionalno obavljaju i da ispune sve obaveze koje se od njih očekuju. Dobra iskustva u predmetnoj oblasti, a posebno sistem naplate zakonski je uređen u Tuzlanskom kantonu i treba analizirati i ta rješenja, mogu se ista propisati i u Kantonu Sarajevo", naglasili su predstavnici upravnika.

Za neka od spomenutih pitanja na današnjem sastanku, potrebno će biti pokrenuti i inicijative za izmjenu nekih federalnih, ali i BH propisa, što će se također usaglasiti između resornog ministarstva i nadležnih kantonalnih i općinskih institucija.

Zaključeno je da je neophodno nastaviti stručnu i javnu raspravu i zakonski doraditi sistem upravljanja i održavanja u Kantonu Sarajevo u što kraćem roku.