Tajna socijalnog stanovanja: Kako je Beč postao najpovoljniji grad na svijetu?

U austrijskoj prijestolnici podstanari plaćaju trećinu onoga što plaćaju postanari u Londonu, Parizu ili Dublinu. Beč je čak povoljniji i od Zagreba.

Kako je to moguće?

Dok se drugi gradovi bore sa spiralnim rastom cijena najma, djelomično potaknutim bumom kratkoročnog najma i špekulantskim držanjem praznih stanova, Beč još uvijek odolijeva tom trendu.

Prijestolnica Austrije zadržala je prošle godine titulu najpovoljnijeg grada na svijetu prema godišnjem indeksu Economista, a istraživanje Deloittea pokazalo je da bečki najmoprimci u prosjeku plaćaju otprilike trećinu onog što izdvajaju podstanari u Londonu, Parizu ili Dublinu.

Glavni razlog za pristupačnost stanova za najam u Beču je to što su u vlasništvu tog grada.

Vlasti nisu popustile privatizacijskom pritisku i nikada nisu potrošile svoje zalihe stanova, zato danas četvrtina svih njih, tačnije 220.000 u 1749 općinskih zgrada, pripada gradu.

Wiener Wohnen u gradskom vlasništvu najveća je kompanija za upravljanje nekretninama u Europi te godišnje u održavanje i obnovu zgrada uloži u prosjeku oko 400 milijuna eura.

Dodatnih 200.000 stanova pripada neprofitnim udrugama, onima koje primaju javni novac. Tako ukupno više od 60 posto Bečana živi u subvencioniranim ili općinskim stanovima.

Mnogi od ovih stanova nastali su prije jednog stoljeća, kao dio ambicioznog programa izgradnje nakon završetka Prvog svjetskog rata.

Tada su Beč preplavile tisuće ljudi protjeranih poslije raspada Austro-Ugarske.

Finansirana primarno kroz porez na luksuz, kao što su šampanjac ili jahanje konja, prva faza "crvenog Beča" pod socijalističkom upravom dovela je do izgradnje 65.000 društvenih stanova do 1934. godine.

Ovi "superblokovi" iz 20-ih i 30-ih ne izgledaju kao obični socijalni stanovi.

Jedan od najpoznatijih primjera socijalnog stanovanja u "crvenom Beču" čini kompleks Karl Marx-Hof. Izgrađena prije skoro stotinu godina u ukupnoj dužini od 1100 metara, najduža je to stambena zgrada u svijetu.

U njena 1382 stana (veličine od 30 do 60 metara kvadratnih) živi oko 3000 ljudi.

Izgrađeno je samo 20 posto tlocrtnih površina, a sve ostalo su prostrani travnjaci, balkoni i terase.

Vlasti u Beču grade stanove za široke mase stanovništva, ne samo za siromašne.

Socijalni stanovi nisu stigma, oni su norma. I cenzus – godišnja primanja onih koji imaju pravo na ovakve stanove – postavljen je iznenađujuće visoko.

Stambeni kompleks Karl Marx-Hof

Maksimalan dohodak za podnositelje zahtjeva iznosi 57.600 eura godišnje za samce i 85.830 eura za dvočlana kućanstva, piše Guardian. I isto tako važno – oni koji kasnije zarade više ne moraju se seliti iz stanova.

Zbog toga u Beču često jedni do drugih žive suci i čistačice.

Zbog direktive EU-a iz 2006. godine jednaki uvjeti za gradske stanove vrijede i za mnoge strance sa stalnim boravkom u Beču.

Naravno, nije sve idealno u bečkom modelu. Kako ogromnim stambenim fondom upravlja samo tvrtka Wiener Wohnen, kvarovi i drugi nedostaci često se sporo rješavaju.

Umirovljeni inženjer strojarstva, 76-godišnji Heinz Barnerth, koji posljednjih sedam desetljeća živi u gradskom stambenom kompleksu Reumannhof, žali se da Wiener Wohnenu treba nekoliko tjedana da popravi svjetlo na stepenicama koje vode u podrum zgrade.

Kada se pokvari brava na ulaznim vratima, stanari obično to sami riješe jer im se ne isplati čekati reakciju upravitelja zgrade.

"Ako preko noći ne nađete majstora da popravi bravu, narkomani će pokušati provaliti", kaže Barnerth.

Druga loša strana bečkog modela to je da - iako 60 posto stanovnika živi u gradskim stanovima - još uvijek isključuje velik dio Bečana, od kojih 80 posto unajmljuje nekretnine od privatnih najmodavaca.

Za socijalne stanove mogu se prijaviti samo oni koji su dvije godine stalno boravili u tom gradu, a oni koji žive u privatnim stanovima suočavaju se s dobro poznatim problemima iz drugih europskih gradova.

"Prije dvadeset godina privatno iznajmljivanje u Beču uglavnom je bilo niske kvalitete i niske cijene", kaže Justin Kadi, docent za planiranje i stanovanje na Sveučilištu Cambridge.

"No posljednjih godina privatno iznajmljivanje transformiralo se u segment bečkog stambenog tržišta koji u mnogim slučajevima nije samo visoke kvalitete, već je i prilično skup.", kaže. 

Tome je, objašnjava, uvelike pridonijela deregulacija sredinom 90-ih, omogućivši stanodavcima da naplaćuju stanarima ne samo veličinu i opremljenost stana, već i lokaciju, što je često dovodilo do proizvoljnih povećanja najamnina.

U sklopu istih reformi iznajmljivačima je postalo lakše ograničiti ugovore, čime su podstanari u Beču dovedeni u manje siguran položaj.

Stanari u gradskim stanovima ne trebaju se bojati neočekivanog rasta cijena ili otkaza jer u pravilu grad sklapa ugovore na neodređeno vrijeme.

Aktualna minimalna cijena najma jednosobnog gradskog stana iznosi 330 eura, dvosobnog 470 eura, trosobnog 650 eura dok se za četverosobni stan minimalno mjesečno plaća 750 eura. U cijenu nisu uključene režije.

Za usporedbu, prema podacima iz oglasnika, u Zagrebu je nemoguća misija naći stan za najam ispod 350 eura, a za onaj malo bolje uređen potrebno je izdvojiti najmanje 500 eura.

Prije otprilike 40 godina Beč je pokrenuo fond za nabavu zemljišta i urbanu obnovu te on rezervira zemljište u gradu isključivo za socijalno stanovanje.

Trenutno ovaj fond posjeduje tri milijuna četvornih metara zemljišta, što uključuje poljoprivredne parcele, napuštene željezničke pruge i prazne bolnice.

Osim toga, prije pet godina grad je uveo novo pravilo prema kojem u zgradama s više od 5000 četvornih metara stambenog prostora dvije trećine moraju biti subvencionirani stanovi.

Nakon 11 godina zamrzavanja izgradnje socijalnih stanova, Beč je 2015. nastavio s izgradnjom novih blokova, a u 2024. za to je namijenio 557 miliona eura.

Novi kvart Seestadt-Aspernizvor 

U okrugu Aspern, u kojem je prije bila zračna luka, grad s privatnim investitorima već nekoliko godina gradi novu četvrt.

Seestadt-Aspern danas je jedan od najvećih projekata urbanog razvoja u Europi.

Uskoro će u ovom novom dijelu Beča - u koji su urbanisti već u samom startu projekta doveli podzemnu željeznicu - živjeti više od 25 hiljada ljudi.

Većina stanova je subvencionirana, izgrađeno je i suvremeno studentsko naselje sa 600 soba, a 50 posto tlocrtnih površina rezervirano je za parkove, vrtove, rekreacijske namjene i trgove.

Ovo neće biti naselje samo za spavanje jer grad u njemu planira i već gradi znanstvenoistraživački i obrazovni centar Smart City Wien, piše tportal.hr.