Bosna i Hercegovina u vrhu je europskih zemalja s najnižim cijenama nekretnina, pokazalo je najnovije istraživanje kojeg je sprovela agencija Deloitte, dok su u zemljama Europske unije stanovi najjeftiniji u Rumuniji. Ipak posjed stana za mnoge Bosance i Hercegovce postaje nemoguća misija upravo zbog cijena koje rastu iz godine u godinu. Da li se očekuje stabilizacija ili pad cijena nekretnina, da li će sa padom cijena materijala pojeftiniti i novogradnja, kakav je odnos potražnje i ponude i kakvi su uvjeti za dobijanje stambenih kredita u vremenu inflacije razgovarali smo sa Dinom Osmanbegovićem, ekspertom za promet nekretninama iz Sarajeva i Rankom Vukmanovićem direktorom agencije “Nek-nekretnine” iz Istočnog Sarajeva.
Na početku razgovora Osmanbegović kaže da su između 30 i 50 posto skočile cijene nekretnina u užem jezgru urbanog dijela Sarajeva, a pretpostavlja da je sličan trend i u drugim tržištima BiH.
"Najjače tržište prema broju sklopljenih ugovora su Novo Sarajevo, Novi Grad, Centar i Tuzla u Federaciji BiH, a u RS Banjaluka, Istočno Sarajevo i Bijeljna", rekao je Osmanbegović.
Slaba ponuda, a velika potražnja
Trend cijena izazvan je sa nekoliko faktora, napominje, a to je nepovoljnim okolnostima globalno i nepovoljnim okolnostima regionalno, uključujući i političke faktore.
"Desila se i kriza u bankarskom sistemu, bio je problem dvije banke u oba entiteta iz iste grupacije, i primjera radi, u martu je povučeno iz bankarskog sistema milijardu dolara. Taj novac nije u cijelini vraćen u bankarski sistem. Bankarski sistem je da napomenem stabilan, zahvaljući štedišama koji ostavlaju svoj novac u bankama", navodi još jedan razlog.
Cijene stanova su porasle iz više razloga, kaže, a prije svega porasla je cijena materijala i ona je neizvijesna u kojem pravcu će se kretati, mada postoji nagovještaj da će doći do smiraja porasta cijena materijala.
"Očekivati je porast plata što je očekivano, što može opet biti dodatni problem s obzirom da ta inflacijska spirala može biti vrlo nezgoda u nekom periodu", ističe.
Govoreći o cijenama nekretnina u Istočnom Sarajevu, Vukmanović, ističe da prije dvije godine, prije kovida, kvadrat je bio od 1300 do 1450 KM, a sada je od 2000 do 2500 KM.
"To sada nije sigurna investicija. Nije puno jeftinije nego na Dobrinji ili Stupu i približnim lokacijama. Manji stanovi manje koštaju i dostupni su većini. Ljudi koji su kreditno sposobni lakše dolaze do manjih stanova, a teško do većeg", navodi on, dodajući da manji stanovi su još uvijek najprodavaniji.
Osmanbegović, ističe da se traže manji stanovi sa više fukncija, i to do 55 kvadrata, te da su na Grbavici i u Hrasnom cijene dostigle i po 4000 KM po kvadratu.
“Nema nove gradnje i u onoj količini koji bi zadovoljio aktuelnu potražnju. Šta će se dešavati sa kreditima banka u narednom periodu, to ćemo vidjeti. Malo je tržište, prodaje koje se dešavaju, dešavaju se na incidentnoj osnovi. Uglavnom se prodaju polovni stanovi i djelimično ili potpuno obnovljeni. Oni su na području Grbavice i u Hrasnom postigli 4000 KM po kvadratu. U gradnji i u ponudi i u pretprodaji, ne bih rekao da imamo više od 200 stanova”, rekao je Osmanbegović.
Tražnja za stanovima je povećana još, dodaje, iz postkorona efekta gdje se ljudima servira u glavi potreba da investiraju, troše i provode se.
"Imamo osjećaj da su nekretnine najsigurnije što kad pogledate u nazad 20 godina, tačno je. Dosta je stanova kupljeno od dijaspore, koji povremeno dolaze, ti se stanovi ne izdaju. Jedan dio je kupljen i iznajmljuje se. Nadam se da će banke raspoznati ko kupuje stan radi življenja u tim stambenim jedinicama. Trenutno je nedovoljna investiciona aktivnost u gradu. Onog momenta kad se ponuda i potražnja u nekom trenutku dostignu, onda će se stabilizirati stanje", ponavlja i dodaje da "nama treba dobrih naselja sa nekoliko stotina stanova u Sarajevu."
Pregovori sa bankama bitni
Vukmanović naglašava da je postala misaona imenica da neko kupi stan sa dvije spavaće sobe, a ima neku normalnu platu.
"Velika je potražnja, a mala ponuda, mislim da će cijene zadržati ili padati za 10 ili 15 posto, ako uopšte budu padale. Ne vidim da će se nešto posebno mijenjati i da će teško padati cijene nekretnina", kaže direktor agencije "Nek-nekretnine".
Govorili smo i o fiksnim i promjenjivim kamatnim stopama, te šta je bolje za kupca.
"Stambeni krediti i dugoročni krediti se uzimaju na dug rok, i vrlo je teško procijeniti šta će biti za 10-15 godina. Savjetujem: građani, pod broj jedna opez, pod broj dva opez, i broj tri – uvijek oprez. Kad kupujete nekretninu provjeravajte sve, nemojte špekulativno kupovati, nemojte reći biće sve u redu i dokumentacija će se riješiti. Što se tiče banaka, pokušavajte kod više banka, pogotovo, ako ste kreditno sposobni. Banke traže i cijene kreditne sposobne ljude i u tom smislu morate pregovarati i dobiti najbolje uslove", rekao je Osmanbegović.
