Kako legalno iznajmljivati stan u Sarajevu: Šta se mora prijaviti i koliko se plaća poreza

Iznajmljivanje stana u Sarajevu odavno je postalo važan dio tržišta nekretnina i dugoročno, kroz klasične ugovore o zakupu i kratkoročno, putem platformi poput Bookinga i Airbnba. Međutim, iako je praksa široko rasprostranjena, mnogi građani i dalje nisu sigurni šta znači “legalno izdavanje stana”, kome se prijavljuje prihod, šta se tačno plaća i koje su posljedice u slučaju neprijavljivanja.

Odgovori nadležnih institucija, Porezne uprave Federacije BiH i Kantonalne uprave za inspekcijske poslove Kantona Sarajevo, jasno ukazuju na jednu važnu stvar. Bez obzira na to da li stan izdajete na godinu ili na noćenje, obaveze prema porezima postoje, a razlika je u načinu obračuna, troškovima koji se priznaju i dodatnim uslovima koji prate kratkoročni smještaj.

Porez na imovinu, prvi sloj obaveze

Porezna uprava FBiH podsjeća da je porez na imovinu u Federaciji BiH regulisan kantonalno, što znači da se pravila razlikuju od kantona do kantona. "Porez na imovinu u Federaciji BiH regulisan je Zakonom o porezu na imovinu na nivou kantona, tako da svaki kanton ima svoj zakon kojim je regulisano na koju vrstu imovine se plaća porez", navode.​

To u praksi znači da su i fizička i pravna lica, kada izdaju poslovne prostorije, stambene zgrade ili stanove u zakup, obavezna da plaćaju porez na imovinu. Porezna uprava naglašava da shodno odredbama kantonalnih Zakona o porezu na imovinu sva fizička lica građani i pravna lica koji su vlasnici poslovnih prostorija, stambenih zgrada i stanova koje izdaju pod zakup dužna da plaćaju porez na imovinu.

Koliki će taj porez biti, međutim, ne određuje Porezna uprava, već općine. U odgovoru se navodi da se visina poreza utvrđuje propisom općine na čijem području se nekretnina nalazi i da se radi o godišnjem paušalnom iznosu, uz ograničenje da ne može biti niži od minimuma propisanog kantonalnim zakonom. Kao primjer navode Kanton Sarajevo, gdje visina poreza na imovinu za stan koji se izdaje u zakup, ne može biti manja od 4 KM po kvadratu, shodno Zakonu o porezu na imovinu Kantona Sarajevo.

Porez na dohodak, drugi sloj koji mnogi zaboravljaju

Pored poreza na imovinu, građani koji iznajmljuju stanove pod zakup i ostvaruju prihod imaju dodatnu obavezu - porez na dohodak od imovine. Porezna uprava navodi da su obavezni da obračunaju i uplate porez na dohodak po stopi od 10%, ali ne na cijeli iznos primljene najamnine, nego na osnovicu umanjenu za priznate troškove.

Osnovicu čini razlika između prihoda i troškova koji se priznaju u procentu od ostvarenog prihoda. "30% prihoda ostvarenog od iznajmljivanja nepokretne imovine i pokretne imovine, odnosno 50% prihoda ostvarenog od iznajmljivanja stanova, soba i postelja putnicima i turistima za koje je plaćena boravišna taksa", pojašnjeno je.

Drugim riječima, kod kratkoročnog najma (turisti, putnici), porezni sistem priznaje veći procenat rashoda, ali uz uslov da je boravišna taksa plaćena, što odmah povezuje porezne obaveze sa turističkim i inspekcijskim pravilima.

Porezna uprava podsjeća i da se javni prihodi po ovom osnovu uplaćuju na depozitne račune kantona, a potom dijele prema propisima kantona i općina.

Da li je "stan na dan" djelatnost ili zakup?

U javnosti se najčešće postavlja pitanje da li je izdavanje stana na dan zapravo poslovna djelatnost ili se tretira kao zakup? U odgovoru Porezne uprave FBiH pojašnjeno je da kada fizička lica iznajmljuju kuće, stanove, sobe ili krevete putnicima i turistima koji plaćaju boravišnu taksu, taj prihod se tretira kao dohodak od imovine, bez obzira na to da li se izdavanje odvija preko Bookinga, Airbnba ili oglasa.

"Bez obzira na način na koji se realizuje (Booking, Airbnb, PIK/OLX i SI.) i neovisno od načina plaćanja (preko transakcijskog računa, u gotovini, PayPal i sl.), smatra se dohotkom od imovine prema članu 20. Stav (1) tačka 1) Zakona o porezu na dohodak", istaknuto je.​

Važan detalj je i način plaćanja poreza. Naime, prema Zakonu, porez se obračunava i plaća pri svakoj naplati najamnine po stopi od 10%, na osnovicu koja je umanjena za priznate rashode u visini 50%. "Obustavljeni i uplaćeni porez smatra se konačnom plaćenom poreznom obavezom i ovaj dohodak na koji je plaćen porez po odbitku ne unosi se u godišnju poreznu prijavu", kazali su za Akta.ba.

Iznajmljivač, dodaju, treba da pribavi i rješenje o ispunjavanju minimalnih uslova za smještajne objekte, te da ima dokaz o iznosu naplaćenom po osnovu iznajmljivanja. Prijava ide putem obrasca PIP-1034, ili elektronski.

Inspekcija: propisi ne poznaju termin "stan na dan"

Dok Porezna uprava FBiH definiše porezni tretman, Kantonalna uprava za inspekcijske poslove KS ukazuje na važan pravni detalj: tržišno-turistička inspekcija u svom okviru ne koristi termin koji je u praksi postao dominantan.

"Zakonski i podzakonski propisi koji su u nadležnosti kantonalne tržišno-turističke inspekcije ne poznaju termin ‘stan na dan’", kažu za naš portal.

Umjesto toga, govori se o kratkoročnom iznajmljivanju smještaja – stanova, apartmana ili soba, koje se izdaje poslovnim osobama, stranim turistima, porodicama i svima kojima je potreban smještaj.

Inspekcija posebno naglašava da Porezna uprava FBiH vrši inspekcijski nadzor poreznih obveznika koji izdaju stanove, kuće, sobe i apartmane u situacijama kada postoje dokazi i saznanja da je dohodak ostvaren, a da nije prijavljen. "Radi se o poreznim obveznicima poreza na dohodak od iznajmljivanja kuća, stanova, soba i kreveta", navodi se u odgovoru.

Drugim riječima, praksa kratkoročnog iznajmljivanja nije “nevidljiva” institucijama, posebno ako postoje dokazi o prihodima.

Inspekcija dodatno upućuje na Zakon o zakupu stana Kantona Sarajevo, koji uređuje klasični zakup, ugovor o zakupu, zakupninu i obaveze zakupodavca i zakupca, ali i naglašava da nadzor nad primjenom ovog zakona vrši nadležno Ministarstvo putem inspektora u stambenoj oblasti.

Kazne od 300 do 3.000 KM za fizička lica

Kada je riječ o neprijavljivanju prihoda ili nepodnošenju poreznih prijava, Porezna uprava FBiH se poziva na Zakon o Poreznoj upravi Federacije BiH i navodi da su predviđene novčane kazne.

"Fizičko lice, koje ne podnese poreznu prijavu Poreznoj upravi FBiH na propisani način, biće kažnjeno novčanom kaznom u iznosu od 300,00 KM do 3.000,00 KM", istaknuto je.

Porezna uprava dodatno upozorava da postoje i kazne po Zakonu o ugostiteljskoj djelatnosti, posebno za nezakonito izdavanje smještaja, pri čemu su za kontrolu nadležne Federalna i Kantonalne uprave za inspekcijske poslove.

S.B.