(Lider BiH) Pravo vrijeme za ulaganje na tržište nekretnina: Stanovi pojeftinili od 20 do 40 %

Prisutan je nekakav čudan fluid iščekivanja i jednih i drugih... i onih koji prodaju i onih koji kupuju. Nerazmjer između želja i interesa diktira pravila na tržištu nekretnina. Do samo prije godinu, dvije, cijene stanova u nekim slučajevima čak i nisu bile presudne. Bitno je bilo da ste u glavnome gradu, velikome centru... Prodaje li se po 1.500 do 2.000 eura, kakvo je grijanje, koliko stoji taksi do centra, to su bila pitanja, kriteriji... A danas je sve drugačije... Nekad iza Velenja najrazvijenija općina u ex-Jugoslaviji - Vogošća, udaljena samo sedam kilometara od bh. metropole, danas je npr. vjerojatno među najvećim gradilištima novih stanova. Cijene su im oko 1.500 u završnoj fazi (prosječna cijena je 900 eura) i ovise o dogovoru investitora i kupaca.

I jedni i drugi s računalima danas zbrajaju gdje su - koga pritišću banke, tko se preračunao u zaradi, tko je ostao bez posla, sanjao lažni san o krovu nad glavom bez pokrića... Cijene stanova i stare i nove gradnje znatno su se snizile u posljednjih pola godine u gotovo svim gradovima u BiH, od 20 do 40 % - zbog prezasićenosti tržišta, težih uvjeta kreditiranja, ali i straha potencijalnih kupaca od posljedica recesije.

Cijene nekretnina uglavnom su približne kad je riječ o većim centrima - Sarajevu, Banjoj Luci, Mostaru, Tuzli, od 1.600 KM po četvornome metru na periferiji te od 3.000 do 4.000 KM u samim središtima, odnosno oko 2.500 do 3.000 u starijim zgradama. Cijene u manjim gradovima također su se znatno snizile i u mjestima od 10-ak tisuća stanovnika ili pak niže cijene kreću se i od 1.000 do 1.600 KM (oko 800 eura).

Međutim, bez obzira na sve pokušaje investitora da koliko-toliko odgovore na trenutačno stanje na tržištu ponude i potražnje i s već zatvorenim investicijskim ciklusima smanje cijene za čak 20 do 40 %, sasvim je očigledno da cijena jednostavno više ne pobuđuje interes za kupnju, već je to klima u društvu i psihološka refleksija nakon ekonomske krize.

I dok se prema podacima agencija koje posreduju u kupnji i prodaji stanova nekad mjesečno prodavalo više stotina stanova, sada se prodaje tek desetak i to uglavnom ne iz razloga potrebe za kupnjom, već iz razloga što je kupac koji raspolaže financijskim sredstvima svjestan povoljnosti ponude, budući da je prodavac pritisnut krizom primoran na prodaju zbog nemogućnosti otplate i smanjenja troškova. Zanimljivo je i da su oko 70 % kupaca stanova kreditni kupci, što je bankama bilo jako primamljivo. Krediti su se vrlo lako dobivali, što je u svakom slučaju bilo pozitivno, ali kao negativni propratni efekt plaće zaposlenih koji su uzimali kredite više ne mogu pratiti cijene stanova. Rate stižu, kamate rastu, jamci utužuju..... Rezultat toga je da je potražnja stanova najniža u posljednjih nekoliko godina, odnosno da cijene stanova padaju i po 100 eura na mjesec.

Sabina Silajdžić, viša asistentica na Ekonomskom fakutetu Univerziteta u Sarajevu, inače koautorica nekoliko istraživanja u vezi sa stanjem na tržištu nekretnina, ističe da je `balon-efekt u cijenama nekretnina u BiH zabilježen u razdoblju od 2006. do prvog kvartala prošle godine`.

"Fenomen kretanja cijena ne može se objasniti realnim makroekonomskim fundamentima i cijene su više nego precijenjene. Najveći utjecaj na rast cijena imala je niska stopa novogradnje, odnosno ograničenost kapaciteta. Ipak, globalna ekonomska kriza uvjetovala je korekciju cijena nekretnina. Zbog porasta kamatne stope i manje dostupnosti dugoročnih izvora financiranja, cijene stanova će ipak pasti na realne razmjere", kaže Silajdžić.

Prema njenim riječima, nakon naglog pada cijena očekuje se ponovni rast te se svima koji žele da kupiti stan ili kuću preporuča da što prije reagiraju i iskoriste realne cijene. Silajdžićeva također navodi da će kao posljedica globalne financijske krize u BiH doći do neminovnog rasta kamatnih stopa s obzirom na rast ulazne cijene kapitala, o kojem ovisi financijsko tržiste BiH, te smanjenog/otežanog pristupa dugoročnim financijskim sredstvima.

Dino Osmanbegović

I bankari tvrde da je tržište nekretnina bilo precijenjeno. Potvrđuje to i predsjednik Udruženja banaka u BiH Dino Osmanbegović.

"Mjereno cijenom četvornog metra u glavnim urbanim sredinama u BiH, cijene su otišle znatno iznad razine koja bi se mogla izraziti koeficijentom dosupnosti džepu kupaca. Koeficijent `priuštivosti` je omjer cijene četvornog metra i GDP-a per capita. Činjenica je da je GDP ukupno, pa i per capita rastao, ne samo zahvaljujući bankarskim kreditima i dobroj potpori financijskog sustava nego i ukupnom zdravom poslovanju većine segmenata ekonomije. Međutim, cijena kvadrata je ipak rasla znatno brže", tvrdi Osmanbegović i dodaje da je ipak više faktora utjecalo na rast cijene, a svakako jedan od veoma važnih jest i pitanje financiranja i kreditiranja prodaje.

On također smatra da će se opseg prometa smanjiti, i to ne samo kao odraz smanjenog kreditiranja nego i kao odraz veoma opreznog zaduživanja stanovništva. Opseg potražnje za stambenim kreditima će, objašnjava, biti u korelaciji s rastom populacije koja, shodno svojim primanjima i obiteljskom stanju, ima potrebu za rješavanjem stambenih problema. Krediti će se manje koristiti u investicijske svrhe, znači za kupnju stanova radi posjedovanja, a ne radi potrebe stanovanja.

Osmanbegović očekuje da će se cijena dugoročnog kreditiranja (od 10, 15 ili 20 godina) za stambene potrebe stabilizirati na razini prihvatljivoj dužnicima, korisnicima kredita i bankarskoj industriji. Također navodi da su pokrenute inicijative i razgovori s regulatorima u vezi s razmatranjem uvjeta servisiranja stambenih kredita za populaciju čiji prihodi opadaju ili eventualno mogu doći u pitanje gubitkom zaposlenja.

"Bankarska industrija je svjesna tog problema i stoga očekujem razumijevanje regulatora u smislu prikladnog režima restrukturiranja obveza za dokazano dobre i uredne dužnike, pri čemu banke nemaju namjeru pogoršavati uvjete kreditiranja mjerene visinom kamatne stope", naglašava Osmanbegović.

piše: E. J. FELIĆ

poziv na pretplatu na : http://www.liderpress.hr/bih