U skladu sa pravnim shvatanjem Vrhovnog suda FBiH, za pravnu valjanost ugovora o prijenosu prava na nekretninama ( kućama, stanovima, zemljištima...) nije obavezna notarska obrada, odnosno sačinjavanje ugovora.
Naime, 17.10.2022. godine ovaj sud je primio zahtjev Općinskog suda u Sarajevu koji je po službenoj dužnosti na osnovu odredbe čl. 61.a) predložio rješavanje spornog pravnog pitanja.
Sporno pravno pitanje je glasilo:
"Da li potpisi ugovorača na ugovorima o prenosu prava na nekretninama uopće moraju biti ovjereni, i ako da, po kojem propisu?
- Ukoliko bi se primijenile odredbe Zakona o ovjeravanju potpisa, rukopisa i prepisa, a s obzirom na formulaciju stavova 1. i 2. člana 2. sljedeće pitanje je glasilo:
"Da li to podrazumjeva tzv. nadovjeru (općinski organ uprave i osnovni sud) ili je dovoljno da ovjeru izvrši jedan od ova dva?"
Razlozi zbog kojih se sud obratio sa zahtjevom za rješavanje spornog pravnog pitanja su što je Ustavni sud Federacije BiH svojim odlukama br. U – 1510 od 2.12.2015. i U – 22/16 od 6.3.2019. godine proglasio neustavnim pojedine odredbe Zakona o stvarnim pravima i Zakona o notarima, te obavezao Federaciju BiH da u određenom roku uskladi propise tj. izmijeni ili dopuni navedene Zakone.
Pravnim shvatanjem Vrhovnog suda Federacije BIH je navedeno: "Potpisi ugovarača na ugovorima o prenosu prava na nekretninama moraju biti ovjereni bilo od strane notara, bilo od strane suda kao uslov punovažnosti za upis u zemljišne knjige".
"Dakle, tačno je da Ugovor o kupoprodaji nekretnina, Ugovor o doživotnom izdržavanju, Ugovor o poklonu nekretnina, i drugi ugovori čiji je predmet prenos i sticanje vlasništva ili drugih stvarnih prava na nekretninama, mogu biti sačinjeni od strane advokata u pismenoj formi, a zatim da je potpis na ugovoru ovjeren od strane suda, te je takav ugovor moguće provesti u zemljišnim knjigama (bez notarske obrade ugovora)", kazali su za portal Akta.ba iz advokatske kancelarije Prnjavorac.
Pravno shvatanje Vrhovnog suda FBIH, je suštinski popunjavanje pravne praznine koja je nastala odlukama Ustavnog suda Federacije BiH br. U – 1510 od 2.12.2015. i U – 22/16 od 6.3.2019. godine.
"Momentom objave presude Ustavnog suda broj U-22/16 za subjekte prava u Federaciji BiH više ne postoji obaveza sačinjavanja pravnih poslova u vidu notarski obrađene isprave, ali se javlja notarska ovjera potpisa na privatnoj ispravi koja i dalje ostaje privatna isprava i notar ne odgovara za njen sadržaj, s tom da notarska ovjera ima dokaznu snagu javne isprave o činjenicama o kojima se u njima svjedoči. U praksi notar nije želio da ovjeri potpise na Ugovorima i samim time niko osim notara i dalje nije mogao da radi Ugovore o prenosu prava na nekretninama", pojasnili su nam, dodajući da je do sada bez obzira na odluke Ustavnog suda koje su navedene gore iznad, samo notar mogao da radi Ugovore o prometu nepokretnosti, a sada to mogu i advokati.
ZAKON O PROMETU NEPOKRETNOSTI
Ranije Zakon o prometu nepokretnosti propisivao je da ugovor na osnovu koga se prenosi pravo svojine na nepokretnosti mora biti sačinjen u pismenom obliku, a potpisi ugovarača ovjereni u nadležnom sudu. Stupanjem na snagu Zakona o stvarnim pravima ("Službene novine F BiH" broj 66/13 i 100/13), članom 371. tč. 4., Zakon o prometu nepokretnosti prestao je da važi.
Na osnovu svega utvrđeno je da ugovor o prenosu prava na nekretninama ugovorači moraju zaključiti u pismenoj formi, a zbog pravne sigurnosti i eventualnih pravnih posljedica, svoje potpise moraju ovjeriti kod notara ili kod suda.
Ovakva pravna situacija (do usaglašavanja zakona od strane Parlamenta Federacije BiH) je najpribližnija rješenju koje je bilo prije uvođenja notarske službe kada je za promet nekretnina bila propisana kvalificirana pismena forma ugovora, a potpisi stranaka morali biti ovjereni od strane suda.
E.S.
