Staro/novogradnja: Kakav stan možete kupiti u Sarajevu do 200 000 KM?

U prethodne tri godine svjedoci smo značajnog rasta cijena nekretnina u Bosni i Hercegovini.

Ono što u najvećoj mjeri doprinosi rastu cijena jeste snažna potražnja.

Tako je prosječna cijena novih stanova po kvadratnom metru u četvrtom kvartalu 2023. u BiH iznosila 2.630 KM, što je u poređenju s prоsјеčnom ciјеnom prоdаtih nоvih stаnоvа u 2022. više za 7,6 posto. U cijeloj 2023. u poređenju s 2022. cijene novih stanova su više za 6,1 posto, piše Bloomberg Adria.

Visoke cijene ne utiču na prodaju.

Tako je u 2023. prosječan broj prodatih novih stanova veći za 13,1 posto u poređenju s 2022.

Interesantno je da je u četvrtom kvartalu broj prodatih novih stanova u odnosu na cijelu 2022. godinu veći za 75,1 posto, podaci su Agencije za statistiku BiH.

Elvisa Pilav iz agencije Metropola Nekretnine, gostujući u emisiji Zoom In na Bloomberg Adria TV, kazala je da se ovaj procent uglavnom odnosi na Republiku Srpsku, te da je u Federaciji BiH zabilježen rast prodaje od nekih 17 posto.  

Statistika vs. tržište

"Statistički podaci su tačni, međutim, to nije neka realna slika. Vrlo često se dešava da investitor ugovara prodaju stana s kupcima dok je stan u izgradnji, što nekada može trajati i dvije godine. I onog momenta kada se zgrada završi, kada se izvrši etažiranje, investitor zaključuje ugovore s kupcima iz prethodnog perioda, što onda utiče na to da jedan mjesec imate snažan rast kada se pogledaju statistički podaci", pojasnila je Pilav.

Iako statistički podaci pokazuju da je prosječna cijena novih stanova oko 2.600 KM, pregledavanjem oglasa lako se može utvrditi da su cijene na tržištu znatno više.

"Recimo, ako imate stan u centru grada, gdje se kvadrat prodaje za 5.000 KM, dok na periferiji košta 3.000 KM, i ako prodate dva stana na periferiji i jedan u centru, dobijete neku prosječnu cijenu od 3.600 KM. Ako prodate tri u centru i jedan na periferiji, imat ćete drugačiju prosječnu cijenu. Dakle, cijena je ista, samo što je struktura prodatih stanova drugačija, što utiče na tu prosječnu cijenu", pojasnio je u emisiji Zoom In Dragan Milanović, direktor agencije za nekretnine Remax iz Banje Luke.

Cijene su najviše u Kantonu Sarajevo, gdje je prosječna cijena kvadrata u novogradnji oko 5.000 KM, dok je prosječna cijena kvadrata u starogradnji nešto veća od 3.500 KM.

Iz Bloomberg Adria su provjerili kakav stan u Sarajevu možete kupiti za 200.000 KM.

Riječ je o stanovima čija je prodaja objavljena na platformi olx.ba, a putem koje nekretnine prodaju kako vlasnici tako i agencije za nekretnine.

Ono što se može primijetiti po oglasima jeste da se za ovaj iznos uglavnom nude stanovi u starogradnji, za razliku od prije nešto više od godinu dana, kada smo radili isto istraživanje i kada se za ovaj iznos mogao kupiti i stan u novogradnji.

Ponuda nije dovoljna da se zadovolji potražnja, te Pilav naglašava da trenutno ono što se nudi na tržištu može zadovoljiti  70 posto potražnje.

Za 200.000 KM na području općine Novo Sarajevo ne nude se stanovi u novogradnji.

U ovoj općini cijene stanova od 30 do 40 kvadratnih metara idu od 114.900 KM pa do 185.000 KM, zavisno od lokacije, stanja u kojem se stan nalazi, spratnosti.

Tako u naselju Grbavica renoviran stan, na četvrtom spratu zgrade bez lifta, površine 38 kvadrata košta 185.000 KM.

U naselju Velešići stan od 37 kvadrata, djelomično renoviran, možete kupiti za 116.900 KM. S druge strane, u naselju Čengić Vila stan od 37 kvadrata u izvornom stanju prodaje se za 155.000 KM, a po istoj cijeni u istom naselju prodaje se potpuno adaptiran moderno namješten manji dvosoban stan od 34 kvadrata.

Područje općine Novo Sarajevo je jedno od poželjnijih kada je riječ o nekretninama/Facebook

Na Vracama se stan od 50 kvadrata u izvornom stanju prodaje po cijeni od 170.000 KM, na Pofalićima adaptiran stan od 52 kvadrata košta 175.000 KM, s tim što je u ovu cijenu uračunato i parking mjesto, dok na Grbavici adaptiran, namješten stan od 52 kvadrata na petom spratu zgrade bez lifta košta 188.500 KM.

Veći stanovi za ovaj iznos su rijetkost. Tako se na Čengić Vili prodaje djelomično adaptiran stan od 76 kvadrata za 200.000 KM, kao i renoviran stan od 74 kvadrata u Hrasnom na prizemlju, te dvoetažni stan od 70 kvadrata u privatnoj kući na Grbavici za 199.000 KM.

Cijene u općini Novi grad su nešto niže, a i dostupan je veći broj stanova na prodaju. Tako se garsonijere do nekih 30-ak kvadrata mogu kupiti po cijenama od 85.000 do 95.000 KM. Stanovi od 35 do 50 kvadrata se prodaju po cijenama od 120.000 do 160.000 KM.

Također, za iznos od 125.000 KM nude se stanovi od 32 kvadrata u izgradnji u Nedžarićima.

Stanovi od 50 do 60 kvadrata prodaju se u prosjeku za oko 160.000 KM. U naselju Alipašino Polje može se naći stan od 54 kvadrata u izvornom stanju za 165.000 KM, ali i stan od 59 kvadrata za 189.500 KM. Za 10.000 KM više možete kupiti renoviran stan iste kvadrature.

Veći stanovi od 70 do 80 kvadrata mogu se kupiti  po cijenama od 150.000 do 200.000 KM i uglavnom se prodaju u naselju Dobrinja i Aerodromskom Naselju.

Novoizgrađena zgrada u Aerodromskom Naselju/olx.ba

Za ovaj iznos se mogu pronaći i stanovi u novogradnji uglavnom na Dobrinji i u zgradama koje su još uvijek u izgradnji po cijeni od oko 3.500 KM po kvadratu.

Kada je riječ o Centru i Starom Gradu, tu je ponuda najoskudnija bar kada je riječ o iznosu do 200.000 KM, te su cijene više u odnosu na prethodne dvije općine.

Tako se na Koševu adaptiran stan od 33 kvadrata prodaje po cijeni od 159.000 KM, na Višnjiku 46 kvadrata za 195.000 KM, a stan od 28 kvadrata kod Inat kuće za 157.000 KM.

Za one koje vole da su malo izolovani od gradske gužve, u naselju Jezero se prodaje stan od 90 kvadrata po cijeni od 200.000 KM, dok se u novoizgrađenim zgradama na Mihrivodama cijene kvadrata kreću oko 3.600 KM po kvadratu.

Općina Ilidža, koja nije u sastavu Grada Sarajeva, ali je dio urbane cjeline Sarajeva, najpovoljnija je, a po cijeni od 200.000 KM mogu se pronaći i stanovi u novogradnji.

Tako se u ovoj općini stanovi u novogradnji od 30 do 40 kvadrata prodaju po cijeni od 130.000 do 155.000 KM i uglavnom je riječ o naselju Stup.

U naseljima Pejton i Otes možete pronaći i stanove od 53 do 68 kvadrata, djelomično adaptirane ili u izvornom stanju, po cijeni od 159.000 KM. Za otprilike isti iznos možete kupiti i stan u Hrasnici od 92 kvadrata, s tim što je stan potrebno renovirati i nalazi se na četvrtom spratu zgrade bez lifta.

Nina Stan/Facebook

Kada je riječ o novogradnji u ovoj općini, u samom centru Ilidže prodaje se stan od 59 kvadrata po cijeni od 193.000 KM, a po istoj cijeni nudi se i stan od 39 kvadrata u naselju Bulevar.  U naselju Stup, u zgradi Grey Residence cijene novogradnje su oko 3.500 KM, a po istim cijenama se prodaju i stanovi u zgradama Nina Stan.

U Otesu, u zgradi Ilidža Residence, stan od 52 kvadrata se prodaje po cijeni 199.985 KM. 

Ilidža Residence

Osim što su cijene rasle, primjetan je i manji broj stanova u novogradnji na prodaju, što ukazuje upravo na problem s kojim se glavni grad suočava, tačnije nedovoljnu gradnju.

Pilav ističe da trenutno završenih, novih stanova skoro da i nema u ponudi, te da se uglavnom nude stanovi u izgradnji. Ono što će predstavljati problem u narednom periodu, prema riječima Ivana Odrčića, voditelja analize makroekonomije i tržišta kapitala u analitičkom timu Bloomberg Adrije, jeste što će se građevinska aktivnost usmjeriti na infrastrukturne projekte.

"U narednom razdoblju očekujemo veći fokus na infrastrukturne radove i to jednostavno iz razloga što BiH ima vrlo veliki potencijal u ovom segmentu, prije svega energetskom sektoru i prometnoj povezanosti. To znači da će se jedan dio građevinske aktivnosti pomaknuti sa stanogradnje u niskogradnju", ističe Odrčić.

Dodaje da se upravo brojke o rastu izdatih građevinskih dozvola u službenim statistikama odnose uglavnom na infrastrukturu, a ne stanogradnju.

Mersiha Husejnović iz agencije MH Nekretnine za Bloomberg Adriju je ranije kazala da je 2023. obilježila kupovina drugog doma, te da se u ovoj godini očekuje veći broj stanova u novogradnji.  

"Ako govorimo o BiH, a posebno o Kantonu Sarajevo, to je veoma specifično područje i ne možemo ga svrstati u bilo kakva kretanja koja se dešavaju u regiji. U 2024. godini očekujemo stabilizaciju tržišta nekretnina, jer će ponuda na tržištu porasti za nekih cca 1.000 stanova u novogradnji", ističe Husejnović.

Odrčić naglašava da se drastičan pad cijena ne može očekivati u ovoj godini, jer da bi do istog došlo, potrebno je da nastupi recesija, što se ne događa, s obzirom na to da BiH bilježi stabilnu stopu rasta.

"Ono što možemo primijetiti, odnosno što možemo zaključiti, jeste da će u narednom periodu potražnja ostati stabilna. Slijedom svega, očekujemo i da cijene budu stabilne uz moguću blažu korekciju krajem godine", kaže Odrčić.