Građani u BiH neće dobiti puni povrat PDV-a pri kupovini prve nekretnine

Kupci prve nekretnine u Banja Luci, Sarajevu i ostalim većim gradovima neće moći da računaju na povrat kompletnog PDV-a koji su uplatili, ukoliko ne budu izmijenjena zasad planirana pravila u Nacrtu pravilnika o dopuni Pravilnika o primjeni Zakona o PDV-u.

U ovom dokumentu, koji je trenutno u procesu e-konsultacija i podložan je izmjenama, navedeno je da je maksimalna cijena na koju se može odobriti povrat PDV-a zapravo prosječna cijena stana sa PDV-om u BiH, koju je u zadnjem kvartalnom izvještaju objavila Agencija za statistiku BiH.

U praksi to znači da će na prosječnu cijenu uticati i cijene stanova u izrazito malim sredinama, gdje su nekretnine mnogo, pa i višestruko jeftinije nego u većim gradovima.

Ili da budemo još precizniji - prоsјеčnа ciјеnа prоdаtih nоvih stаnоvа po metru kvadratnom u drugom kvartalu 2025. godine u BiH iznosila je 3.147 KM, a u Banja Luci 3.649 maraka.

Dakle, onome ko je u Banja Luci kupio stan u aprilu, te po svakom kvadratu platio 530,20 KM PDV-a, biće vraćeno 456,40 KM po kvadratu.

I to nije sve - Nacrt pravilnika predviđa povrat PDV-a u maksimalnom iznosu od 24.557,74 KM, što znači da kupci komfornijih stanova, u većim gradovima, neće moći računati na kompletan iznos PDV-a ni po tom osnovu.

"Maksimalna cijena na koju se može odobriti povrat PDV-a je prosječna cijena stana sa PDV-om u BiH koja je u zadnjem kvartalnom izvještaju objavljena u biltenu Agencije za statistiku BiH. Maksimalan iznos povrata PDV-a koji se može ostvariti po jednom zahtjevu kupca prvog stana ne može iznositi više od 24.557,74 KM od sume plaćenog PDV-a i koji iznos se usklađuje po prosječnoj cijeni u biltenu Agencije za statistiku BiH", navedeno je u Nacrtu pravilnika.

Ipak, ovo nije konačan dokument. Sve zamjerke koje imaju, građani mogu da iznesu na portalu ekonsultacije.gov.ba. Uprava za indirektno oporezivanje (UIO BiH) je, naime, 11. septembra objavila Nacrt pravilnika, sa rokom od 15 dana za zainteresovane, da pristupe dokumentu i dostave svoje komentare i prijedloge.

"Da bi građani ili privredni subjekti učestvovali u javnim konsultacijama, potrebno je da se na portalu ekonsultacije.gov.ba registruju kao fizičko ili pravno lice. Tek nakon registracije imaju mogućnost da pristupe tekstu Nacrta pravilnika i ostave svoje primjedbe, sugestije i komentare. Samo na taj način podneseni komentari ulaze u zvaničnu bazu i biće dostavljeni Upravnom odboru UIO na razmatranje", rekli su iz UIO BiH.

Saša Magazinović, poslanik u Predstavničkom domu Parlamentarne skupštine BiH, podsjeća da je parlament BiH početkom aprila usvojio zakon koji omogućava povrat PDV-a na prvu nekretninu.

"Upravni odbor UIO je tek nedavno usvojio Nacrt pravilnika. Ono što sam do sada čuo od zainteresovanih ljudi kao primjedbu je da pravilnik tretira prosječnu cijenu stana u BiH kao najveći iznos cijene kvadrata za povrat PDV-a i što je maksimalni iznos koji pravilnik predviđa za povrat novca građanima 24.557,74 KM", naveo je Magazinović.

Sve koji su direktno zainteresovani za ovaj pravilnik pozvao je da se uključe u javne konsultacije.

"Finalni dokument će usvojiti Upravni odbor UIO nakon sprovedenih javnih konsultacija. O pravilniku se parlament BiH ne izjašnjava niti zastupnici imaju mogućnost da mijenjaju neke njegove dijelove", upozorio je Magazinović.

Ekonomista Igor Gavran navodi da je jasno da, ako se prosječna cijena utvrđuje na nivou BiH, odnosno uzimaju se u obzir i cijene stanova u Sarajevu i Banja Luci, gdje su basnoslovno skupi, i onih u, recimo, Čajniču ili Drvaru, onda dobijamo iznos koji je drastično niži od onoga koji većina kupaca stvarno plaća, jer se stanovi najviše kupuju u najatraktivnijim sredinama, dok one druge praktično izumiru i mnogi stanove ne mogu ni pokloniti, a kamoli prodati.

"Ovaj pristup je logičan iz ugla budžeta, jer se osigurava koliko-toliko ograničenje gubitaka po ovom osnovu, ali, naravno, nije logičan iz ugla tržišta i kupaca. Recimo, stan od 50 metara kvadratnih u Sarajevu lako može dostići, pa i prestići cijenu od 250.000 KM bez poreza i onda bi PDV iznosio 42.500 KM. Dakle, daleko više od ovoga limita. A ako je riječ o većim stanovima, onda je očito da limit ne bi bio ni polovina stvarno plaćenog PDV-a", pojašnjava Gavran za "Nezavisne novine".

Ipak, on misli da određeni limit ima smisla, jer ne treba ni stvarati motivaciju za dodatno povećanje cijena i eventualne dogovore i fiktivne cijene radi većeg povrata i podijele između povezanog prodavca i kupca, ali bi morao biti u vezi i sa lokacijom, inače je - besmislen.

"Također bi trebali biti osigurani imovinski limiti i limiti prihoda ne samo kupaca nego i članova porodica da se spriječi da milioneri na ovaj način uštede pare za stanove djeci ili neki investiraju u nekretnine povoljnije. Svrha ovoga zakona mora biti pomoć prije svega mladima koji realno ne mogu priuštiti nekretninu drugačije. Ali, ukratko, bolje za sve bi bilo da vlasti utiču na smanjenje cijena nekretnina umjesto ovakvih problematičnih i manjkavih rješenja", ocjenjuje Gavran.