U BiH raste broj nezavršenih stanova, a cijene novogradnje ostaju rekordne

Stambeni sektor Bosne i Hercegovine nalazi se u fazi u kojoj ne manjka kranova i aktivnih gradilišta, ali se završetak započetih stambenih jedinica ne odvija tempom kakav je bio prisutan ranijih godina. Tokom 2025. godine okončana je izgradnja 3.016 novih stanova, što je za 11,8% manje nego 2024. Istovremeno, broj nezavršenih stanova na kraju četvrtog kvartala 2025. iznosio je 6.926, odnosno 26,4% više nego u istom periodu prethodne godine. Podaci Agencije za statistiku BiH ukazuju na trend u kojem se pokreće više projekata nego što ih se uspijeva privesti kraju, prenosi Forbes.

Glavni izvođači radova

Statistika obuhvata isključivo nove stanove u novoizgrađenim objektima, ali i dograđene jedinice na postojećim zgradama koje se tretiraju kao nove stambene cjeline.

U izvještaju Agencije navodi se da se podaci o broju i površini završenih stanova, kao i o broju nezavršenih jedinica, prikupljaju od glavnih izvođača koji imaju direktan ugovor s investitorom ili grade za vlastite potrebe, tržište i slično.

Skoro 7.000 nezavršenih stanova upućuje na rast broja projekata čija se realizacija prolongira, što može značiti produžene rokove gradnje, odgođenu prodaju ili odluke investitora da sačekaju povoljnije tržišne okolnosti prije okončanja radova i plasmana stanova.

Pad realizacije dolazi nakon nekoliko perioda snažnije ekspanzije, kada je u većim urbanim centrima BiH bila izražena intenzivna gradnja. U tom razdoblju investitori su brzo reagovali na rast cijena i potražnje otvaranjem većeg broja gradilišta.

Tokom 2024. godine u BiH je evidentirano 5.479 nezavršenih stanova, a godinu ranije 4.683. Broj završenih stanova 2024. dosegao je 3.420, dok ih je 2023. bilo 2.909. Posmatrajući period od 2021. do 2025. godine, 2024. se izdvaja kao najuspješnija po broju završenih novih stanova, ali uprkos tome, zvanični podaci pokazuju da već dvije godine zaredom raste broj nezavršenih jedinica.

Šta očekivati

Detaljniji pogled na domaće tržište nekretnina pokazuje da se u zemlji s ograničenim mogućnostima investiranja privatnog kapitala, uz kontinuiran rast štednje građana i priliva doznaka iz inostranstva, kupovina nekretnina često posmatra i kao vid finansijske imovine, a ne isključivo kao rješenje stambenog pitanja. Stanovi nerijetko imaju funkciju očuvanja vrijednosti imovine u nesigurnim ekonomskim okolnostima.

Može li u ovom građevinskom ciklusu doći do smanjenja cijena novoizgrađenih stanova? Takav scenario je moguć ukoliko ponuda nadmaši kupovnu moć.

Za sada, cijene novih stanova zadržavaju se na visokim nivoima. Prema navodima portala nadjistan.ba, u trećem kvartalu 2025. prosječna cijena novog stana u Sarajevu dostigla je 4.270 KM po kvadratnom metru, što je za 721 KM ili 20,3% više nego u drugom kvartalu iste godine, kada je iznosila 3.549 KM. Istovremeno, prodaja je u trećem kvartalu bila manja za 7,4% u odnosu na drugi kvartal.

Ističe se da postoje značajne razlike u cijenama i obimu prodaje među općinama. Kada je riječ o prosječnim cijenama svih stanova, starogradnje i novogradnje, u 2024. godini najviše su bile u općini Trnovo (apartmani na Bjelašnici 4.040 KM/m²), zatim u Starom Gradu Sarajevo (4.020 KM/m²), Centru (3.900 KM/m²), Novom Sarajevu (3.830 KM/m²), Novom Gradu Sarajevo (3.110 KM/m²), Ilidži (3.000 KM/m²) i Vogošći (2.800 KM/m²).

U poređenju s 2023. godinom, prema analizi trendova portala nadjistan.ba, najveći rast cijena zabilježen je u Vogošći (16%), te u Novom Sarajevu i Starom Gradu (po 15%), dok je najmanji rast evidentiran u Trnovu - apartmani na Bjelašnici (10%). Posmatrano zbirno, prosječne cijene stanova u svim općinama u 2024. porasle su za 13% u odnosu na godinu ranije.

Ako su cijene i dalje na rekordnim nivoima, postavlja se pitanje zbog čega se izgradnja ne završava dinamikom kakvu prikazuju posljednji zvanični podaci, uprkos pretpostavci da kupci postoje i po tim cijenama.

Razlozi mogu biti različiti, od promjena troškova koje utiču na planirane budžete, nedostatka kapitala i kašnjenja u isporuci materijala, do manjka radne snage ili opreznijeg pristupa kupaca koji čekaju povoljnije cijene.

Ubrzano okončanje radova značilo bi i veći broj gotovih stanova na tržištu. Povećana ponuda ne garantuje zadržavanje visokih cijena; naprotiv, tržišna logika upućuje na to da veća ponuda može dovesti do njihovog smanjenja.