Uručeni certifikati licenciranim tržišnim procjeniteljima

Članovima Udruženja eksperata iz oblasti nekretnina u BiH (BHPA) danas su na prigodnoj svečanosti u Sarajevu uručene članske kartice i certifikati.

Radi se o licencama za 50 članova Udruženja koji su u okviru prve grupe prošli višemjesečni proces licenciranja certificiranih tržišnih procjenjitelja vrijednosti.

Profesor Ekonomskog fakulteta u Sarajevu Armin Avdić, dobitnik licence za tržišnu procjenu nekretnina, u razgovoru za Novo vrijeme, kazao je da je riječ o procesu standardizacije procjene nekretnina, s obzirom na to da banke imaju obavezu da u svojim finansijskim izvještajima, prilikom uzimanja hipoteka, imaju tržišno valoriziranu vrijednost hipoteke, odnosno nekretnine.

To znači da se vremenom treba da stalno usklađuje tržišna vrijednost nekretnina sa realnim stanjem. Postoje određeni standardi Kraljevskog instituta iz Londona (RICS) u toj oblasti, kojih će se pridržavati certificirani članovi Udruženja eksperata iz oblasti nekretnina BiH (BHPA). Oni će moći vršiti procjene tržišne vrijednosti nekretnina.

Reprocjena svake godine

Banke, prema međunarodnim standardima, trebaju svake godine vršiti reprocjenu vrijednosti kolaterala kako bi se utvrdilo da li imaju adekvatne kolaterale za tu godinu.

“U BiH nismo imali realno tržište nekretnina. U prethodnom sistemu, nije faktički ni postojalo. Nakon toga, procjene u vršili sudski vještaci, koji nisu bili dovoljno educirani. Procjene su bazirali na tzv. troškovnoj metodi izgradnje objekata, što nije relevantno za procjene. Nije relevantno za tržišnu cijenu, jer kako vrijeme odmiče, troškovi postaju sve nerealniji. Banke ne mogu prodavati kolaterale po troškovima izgradnje, nego po tržišnoj cijeni”, pojašnjava Avdić.

Da bi se to moglo uraditi, treba neko ko je mjerodavan i ima određeni standard prodaje tih nekretnina. Zbog toga je pokrenut proces licenciranja certificiranih tržišnih procjenitelja vrijednosti u BiH, kako bi došlo do uspostavljanja realnog tržišta nekretnina, kako bi se te nekretnine mogle procjenjivati, te kako bi banke znale kojim koleteralima raspolažu, imale izražene vrijednosti kolaterala i zadovoljile međunarodne standarde.

Certificirani članovi bi trebali biti angažirani od banaka da izvrše procjenu vrijednosti, reprocjenu vrijednosti kolaterala koje banke imaju te da izvrše ponovne procjene kolaterala koje su banke uzele od neplatiša, odnosno kad bude prodaja tih kolaterala na tržištu. Ustvari, da se izvrši ponovna procjena, utvrdi po kojoj cijeni je realno vršiti prodaju takvih nekretnina.

Objašnjenje kroz primjer

Prije pet godina je uzet kredit od 100.000 KM i založena je vrijednost nekretnine (stana, objekta) vrijednosti 200.000 KM. S obzirom na to da je nekretnina bila novoizgrađena i da je tad vrijedila 200.000 KM, po troškovima izgradnje, vrijednost tog kolaterala je bila adekvatna za pokrivanje tog iznosa kredita. Međutim, kako vrijeme prolazi, kako raste ponuda, mijenja se i tražnja.

Tržišna vrijednost nekretnina oscilira. Svake godine postaje drugačija. Može se desiti da ta tržišna cijena opadne ispod nekog nivoa, čak ispod 100.000 KM, ukoliko tržište padne. Prema tome, banka u tom slučaju nema adekvatno pokriće za kredit koji je dala. Može da ima problema ukoliko dužnik ne vraća sredstva. U tom slučaju, banka moža da “potegne” hipoteku da je proda, da se namiri. Ako tržište oscilira, banka može izgubiti vrijednosti kolaterala i dovesti banku u problem, jer gubi svoju supstancu kojom osigurava depozite od stanovnika.

Da se to ne bi desilo, zbog masovnih kretanja cijena na tržištu, međunarodnim standardima je propisano da banke, jednom godišnje, izvrše reprocjene kolaterala, da se utvrdi da li je ta cijena otišla ispod ili iznad. Ako je otišla ispod i ako je značajno snižena, banka treba da zatraži od dužnika da nadopuni kolateral nekom drugom nekretninom kako bi i dalje imala adekvatno pokriće za uzeta kreditna sredstva. Na takav način zadržava svoju stabilnost i u svakom momentu, po tržišnoj cijeni, može da proda nekretninu, u slučaju potrebe, te da ima pokriće za depozite depozitara koji su ostavili novac na povjerenje banci. Prema tome, uvodi se samo brži mehanizam praćenja kretanja tržišnih cijena i olakšava banci čitav postupak, poštujući međunarodne standarde.