Vlada HNK priprema novi zakon o najmu stanova i rješavanju stanarskih prava

Vlada Hercegovačko-neretvanskog kantona pripremila je prednacrt Zakona o najmu stana kojim se namjeravaju urediti odnosi između najmodavaca i najmoprimaca, ali i otvoriti pitanje stanova u kojima su ranije postojala stanarska prava, a čiji status ni do danas nije u potpunosti riješen.

O ovom prijedlogu zastupnici bi trebali raspravljati 11. maja na sjednici Skupštine HNK-a. Riječ je o zakonskom rješenju koje dolazi u trenutku sve izraženijih problema na tržištu stanovanja, rasta cijena najma i brojnih neriješenih odnosa između vlasnika stanova i korisnika.

Pravni osnov i razlozi donošenja zakona

U obrazloženju Vlade HNK-a navodi se da je ustavni osnov za donošenje zakona sadržan u Ustavu Federacije BiH i Ustavu HNK-a, prema kojima je u nadležnosti Skupštine kantona donošenje zakona i drugih propisa iz svoje oblasti. Također se ističe da kanton ima nadležnost za utvrđivanje politika koje se odnose na organizaciju i osiguranje javnih službi.

Kao glavni razlog za donošenje zakona navedeni su problemi koji su se pojavili u praksi, posebno u vezi sa stanovima u kojima su ranije postojali nosioci stanarskog prava.

Ti problemi, prema obrazloženju, odnose se i na društvene stanove i na stanove u privatnom vlasništvu, naročito u slučajevima kada korisnicima nije bio omogućen otkup stana.

Riječ je, između ostalog, o osobama koje su stanarsko pravo stekle prijenosom od ranijih nosilaca, ali prethodni nosioci nisu blagovremeno podnijeli zahtjev za otkup. Posebno se spominju i korisnici koji su imali stanarsko pravo u stanovima u privatnom vlasništvu.

Vlada HNK-a navodi da je potrebno ovu oblast dodatno urediti i osigurati zaštitu i vlasnika i nosilaca stanarskih prava, do konačnog zakonskog rješenja njihovog statusa ili alternativnog rješenja.

Prednacrt zakona dostavljen je svim jedinicama lokalne samouprave u HNK-u u dva navrata, kako bi dostavile primjedbe, prijedloge i mišljenja.

Očitovanja su dostavili Čapljina, Prozor-Rama, Ravno i Neum, koji, prema Vladi, nisu imali primjedbi na tekst prednacrta.

S druge strane, Grad Mostar, Konjic, Čitluk, Jablanica i Stolac nisu dostavili očitovanja.

Prihvaćene su primjedbe Ureda za zakonodavstvo koje se odnose na usklađivanje ustavnog osnova i dopunu preambule.

Ministarstvo finansija HNK-a nije imalo primjedbi na sadržaj prednacrta.

Ministarstvo pravosuđa, uprave i lokalne samouprave HNK-a dalo je više primjedbi koje su djelimično prihvaćene. One se, između ostalog, odnose na uvođenje nadzora nad primjenom zakona, propisivanje novčane kazne u slučaju nezaključivanja ugovora o najmu, terminološka pojašnjenja, definicije pojmova, sadržaj ugovora o najmu, slobodno ugovorenu najamninu i prestanak podnajma.

Ostale primjedbe nisu prihvaćene jer Vlada smatra da su ta pitanja već uređena drugim propisima.

Obaveza zaključivanja ugovora o najmu

Jedna od najvažnijih odredbi prednacrta odnosi se na obavezu zaključivanja ugovora o najmu stana.

Prema članu 7., najmodavac i najmoprimac dužni su zaključiti ugovor o najmu u roku od 90 dana od stupanja zakona na snagu ako je riječ o slobodno ugovorenoj najamnini.

Ako je riječ o zaštićenoj najamnini, ugovor se mora zaključiti u roku od 30 dana od donošenja odluke o visini najamnine.

Ako najmoprimac ne ispuni ovu obavezu, smatrat će se nezakonitim korisnikom stana. Ako najmodavac odbije zaključiti ugovor, najmoprimac može od suda tražiti donošenje presude koja zamjenjuje ugovor, a takvi postupci smatraju se hitnim.

Prednacrt uređuje i situacije kada nije moguće utvrditi ko je najmodavac. U tom slučaju, kao najmodavac se smatra lice upisano u zemljišne knjige ili evidencije, odnosno osoba u čijim knjigovodstvenim evidencijama se vodi stan.

Za stanove za koje se ne može utvrditi vlasnik, predviđeno je da ih u najam daju općina ili grad.

Obaveze najmoprimca

Najmoprimac je dužan plaćati najamninu i troškove tekućeg održavanja stana, zajedničkih dijelova i uređaja zgrade.

Stan mora koristiti pažljivo i čuvati ga od oštećenja, a ne smije vršiti preinake bez pisane saglasnosti najmodavca.

Ove odredbe su važne jer se kasnije neplaćanje, neovlaštene preinake i oštećenja navode kao razlozi za otkaz ugovora.

Pravo prvokupa zaštićenog najmoprimca

Značajna odredba nalazi se u članu 16. koji se odnosi na prodaju stana.

Ako najmodavac želi prodati stan, dužan ga je prvo pisano ponuditi zaštićenom najmoprimcu, uz navođenje cijene i uslova prodaje.

Ako se u roku od 30 dana najmoprimac ne izjasni, najmodavac može prodati stan drugoj osobi, ali pod istim uslovima ili po višoj cijeni.

Time zaštićeni najmoprimac dobija pravo preče kupovine.

Podnajam i prestanak ugovora

Podnajam je dozvoljen samo uz saglasnost najmodavca.

Također, podnajam automatski prestaje kada prestane i osnovni ugovor o najmu.

Razlozi za otkaz ugovora

Ugovor o najmu može se otkazati ako najmoprimac krši odredbe ugovora, ne plaća najamninu, daje stan u podnajam bez saglasnosti, ometa druge korisnike, koristi stan za druge namjene ili oštećuje zajedničke dijelove zgrade.

Prije otkaza, najmodavac je dužan pisano upozoriti najmoprimca i ostaviti mu rok od 30 dana da otkloni razloge za otkaz.

Otkaz ugovora i sudska zaštita

Otkaz mora biti u pisanom obliku, obrazložen i sa jasno određenim rokom za iseljenje.

Ako se najmoprimac ne iseli, najmodavac može pokrenuti sudski postupak, koji se vodi po hitnoj proceduri.

Otkaz se odnosi i na sve korisnike stana.

Nadzor i kazne

Nadzor nad primjenom zakona vršilo bi Ministarstvo građenja i prostornog uređenja HNK-a.

Predviđene su novčane kazne od 1.000 do 5.000 KM za najmodavce koji ne zaključe ugovor ili ne poštuju propise o zaštićenoj najamnini. Odgovorne osobe u pravnim licima mogu biti kažnjene od 500 do 1.000 KM.

Prema obrazloženju Vlade HNK-a, za provedbu ovog zakona neće biti potrebno izdvajanje dodatnih sredstava iz kantonalnog budžeta, prenosi Hercegovina.info.