Novi stambeni plan KS u brojkama: 500 stanova godišnje i porez na prazne stanove za mlade

Ekonomski institut u Sarajevu (EIS) predstavio je prijedlog novih mjera za stambeno zbrinjavanje mladih u Kantonu Sarajevo za period od 2026. do 2030. godine. Dokument, izrađen na inicijativu Ministarstva komunalne privrede, infrastrukture, prostornog uređenja, građenja i zaštite okoliša KS, nudi znatno detaljniju sliku od one predstavljene na javnoj prezentaciji – od dijagnoze tržišta nekretnina, preko 17 konkretnih mjera raspoređenih u četiri prioriteta, do finansijskog okvira vrijednog više od 150 miliona KM.

Deset godišnjih plata za stan od 60 kvadrata

Polazna tačka dokumenta je da kupovina prosječnog stana od 60 m² u Sarajevu danas zahtijeva više od deset godišnjih plata. Uz prosječnu cijenu od oko 3.900 KM/m² i prosječnu godišnju neto platu od oko 23.000 KM, ukupna cijena takvog stana iznosi oko 234.000 KM. Cijene stanova u Kantonu rastu dvostruko brže od plata, dok je broj završenih stanova pao sa 506 u 2013. na svega 275 do 343 godišnje u posljednje dvije godine – iako procijenjene godišnje potrebe mladih iznose 1.500 stambenih jedinica. Tržišna ponuda novogradnje tako pokriva tek petinu stvarnih potreba.

Autori dokumenta identifikuju dva strukturna nedostatka postojećeg sistema. Prvi je inkluzivnost, odnosno da većina dosadašnjih mjera, grantovi, krediti, porezne olakšice, pretpostavlja određenu kreditnu sposobnost ili početni kapital, zbog čega su nedostupne procijenjenim 70 posto mladih kojima je stanovanje nepriuštivo ili teško priuštivo. Drugi je orijentacija isključivo na potražnju, mjere povećavaju kupovnu moć kupaca, ali ne i broj stanova na tržištu, čime se dodatno pritišću cijene naviše.

Sedam nedostataka koji su oblikovali novi okvir

Analiza je izdvojila sedam ključnih nedostataka postojećeg sistema: dominaciju mjera na strani potražnje, nedovoljan obim stanogradnje, isključenost kreditno nesposobnih mladih, neefikasan model subvencioniranog najma (javni poziv 2023. godine nije privukao interes), nedostatak inovativnih modela stanovanja poput rent-to-buy ili zadružnog stanovanja, slabu koordinaciju između Kantona i općina, te nedovoljno iskorišten potencijal fiskalnih instrumenata poput povrata PDV-a, koji je zakonski usvojen, ali još nije operativan.

Posebno se navodi lekcija iz 2023. godine, kada je broj prijavljenih koji su ispunili uslove za grant (1.135) premašio planirana sredstva (5,5 miliona KM), što je dovelo do isplata koje su trajale skoro dvije godine, praćene protestima korisnika i angažmanom ombudsmena. Novi okvir na to odgovara diversifikacijom instrumenata, godišnjim praćenjem i digitalnim upravljanjem procesom.

Četiri prioriteta i 17 mjera

Prioritet 1 – Povećavanje ponude izgradnjom stanova. Fond Kantona Sarajevo za izgradnju stanova treba preuzeti ulogu aktivnog graditelja, sa ciljem da do 2030. godine godišnje gradi 500 stanova po cijenama oko 30 posto nižim od tržišnih. Stanovi izgrađeni putem Fonda mogu se korisnicima ponuditi kroz tri modaliteta: prodaju po kontrolisanoj cijeni, dugoročni najam po priuštivim uslovima i pilot-model rent-to-buy, u kojem se dio plaćene najamnine priznaje kao buduće učešće za kupovinu. Uz javnu stanogradnju (M1.1), uvode se i korporativna stanogradnja (M1.2), kojom bi firme gradile ili kupovale stanove za zaposlene kadrove važne za poslovanje, te inkluzivna stanogradnja (M1.3), pilot-model kojim bi investitori u novim kompleksima izdvajali po jedan stan za mlade iz najugroženijih kategorija.

Prioritet 2 – Očuvanje i aktiviranje postojećeg stambenog fonda. Dokument procjenjuje da značajan dio stanova u zgradama kolektivnog stanovanja nije u funkciji dugoročnog stanovanja porodica – prenamijenjen je u poslovni prostor, kratkoročni najam ili se uopšte ne koristi. Tri mjere adresiraju taj problem: formalizacija stambene namjene u zgradama (M2.1), suzbijanje neformalne ekonomije u najmu (M2.2) i uvođenje poreza na nekorištene, "prazne" stanove(M2.3). Prihodi od tog poreza bi se namjenski usmjeravali za izgradnju stanova za najugroženije mlade, čime se, kako navode autori, zatvara "finansijski krug" između onih koji blokiraju tržište i onih koji nemaju pristup njemu.

Prioritet 3 – Olakšavanje pribavljanja prve stambene nekretnine. Ovo je najobimniji dio dokumenta, sa osam mjera: nastavak oslobađanja od poreza na promet nekretnina (M3.1), podrška u ostvarivanju prava na povrat PDV-a do 24.557 KM za novogradnju (M3.2), olakšice za legalizaciju bespravnih objekata u kojima mladi već žive (M3.3), olakšice za izgradnju, dogradnju i nadogradnju (M3.4), ciljani grantovi do 15.000 KM namijenjeni isključivo onima bez kreditne sposobnosti (M3.5), subvencioniranje kamatnih stopa (M3.6), garancije za stambene kredite kroz postojeći Kreditno-garantni fond pri SERDA-i za one kojima nedostaje učešće ili kolateral (M3.7), te subvencioniranje registrovanog najma do 2.000 KM godišnje (M3.8).

Prioritet 4 – Koordinacija, digitalizacija i edukacija. Tri mjere treba da omoguće da sve ostalo uopšte zaživi, a to je platforma za modeliranje i praćenje stambene politike koja bi povezala podatke katastra, komunalnih preduzeća, poreznih evidencija i registara vlasništva (M4.1), digitalizacija administrativnih postupaka kako bi se smanjio broj potvrda koje mladi moraju sami pribavljati (M4.2), te sistemska edukacija i participacija mladih, uključujući kalkulatore priuštivosti i kredita, vodiče i savjetovališta (M4.3).

Koliko konkretno iznose olakšice

Za razliku od dosadašnje prakse, dokument za svaku mjeru Prioriteta 3 propisuje maksimalan iznos podrške po korisniku, a mjere se mogu i kombinovati – npr. grant, oslobađanje od poreza na promet i subvencija kamate, pod uslovom da ukupna javna podrška po korisniku ne prelazi propisani limit koji će biti definisan posebnim pravilnikom.

Procijenjeni maksimalni iznosi i broj korisnika do 2030. godine su:

Mjera	Maksimalan iznos po korisniku	Procijenjen broj korisnika 2027–2030.
Oslobađanje od poreza na promet nekretnina (M3.1)	do 15.000 KM	1.500
Povrat PDV-a za prvu (novu) nekretninu (M3.2)	do 24.557 KM (procjena ≈25.000 KM)	1.400
Olakšice za legalizaciju (M3.3)	do 15.000 KM	400
Olakšice za izgradnju/dogradnju/nadogradnju (M3.4)	do 15.000 KM	400
Ciljani grant (M3.5)	do 15.000 KM	1.400
Subvencija kamatne stope (M3.6)	do 10.000 KM	125
Garancija za kredit kroz KGF/SERDA (M3.7)	garancija, nije direktna isplata	115
Subvencija najma (M3.8)	do 2.000 KM godišnje	175

Najveći pojedinačni instrument po vrijednosti je, dakle, povrat PDV-a na kupovinu prve novogradnje, iako o samom pravu ne odlučuje Kanton nego Uprava za indirektno oporezivanje BiH, Kanton preuzima ulogu administrativne podrške kroz jedinstvenu kontakt-tačku koja bi mladima pomagala oko dokumentacije i procedure, budući da mjera do sada, iako zakonski usvojena, nije bila operativna.

Autori posebno upozoravaju da grantovi i porezne olakšice ne smiju postati samostalan odgovor na problem: uz svaku mjeru uvode se "antiinflatorni osigurači" – maksimalna prihvatljiva cijena po m², ograničenje površine u odnosu na broj članova domaćinstva i obavezna zabrana prodaje, iznajmljivanja ili prenamjene stana u propisanom periodu, s obavezom vraćanja sredstava ako se uslovi prekrše.

Bodovanje prema priuštivosti

Mjere finansijske podrške iz Prioriteta 3 dodjeljivat će se putem javnog poziva i bodovnog sistema koji uzima u obzir indeks priuštivosti stanovanja domaćinstva, veličinu domaćinstva i broj djece, status samohranog roditelja, invaliditet ili zdravstvenu ranjivost, dužinu prebivališta u Kantonu Sarajevo, te neriješen ili neadekvatan stambeni status. Prema procjenama iznesenim u dokumentu, unutar kategorije mladih koji prvi put rješavaju stambeno pitanje, oko petinaspada u kategoriju "nepriuštivo", a oko polovina u kategoriju "teško priuštivo" stanovanje.

150 miliona KM, ali samo 25 miliona iz budžeta

Ukupna vrijednost novog okvira za period 2027–2030. godine iznosi 150.675.000 KM. Finansijska konstrukcija počiva na nenovčanoj (in-kind) podršci u vidu javnog zemljišta, infrastrukture i pripreme lokacija za izgradnju stanova (37,3 posto ukupnog iznosa), indirektnoj podršci kroz odricanje od poreznih i administrativnih prihoda poput poreza na promet i PDV-a (46,1 posto), te direktnim novčanim sredstvima iz budžeta Kantona Sarajevo (16,5 posto).

Direktna budžetska izdvajanja iznose 24.925.000 KM za cijeli četverogodišnji period, a najveći dio ide na grantove (21 milion KM za 1.400 korisnika).

Najveći pojedinačni trošak u okviru je izgradnja stanova putem Fonda KS, procijenjena na 54 miliona KM in-kind podrške za 900 stanova do 2030. godine, sa dinamikom rasta od 50 stanova u 2027. do 500 stanova godišnje u 2030. Prioritet 3 angažuje oko dvije trećine ukupnih sredstava okvira (92,7 miliona KM), dok Prioritet 1 nosi skoro trećinu(56,25 miliona KM). Prioriteti 2 i 4, uprkos skromnom finansijskom obimu (ukupno oko 1,7 miliona KM), tretiraju se kao sistemski preduslovi bez kojih ostale mjere ne mogu funkcionisati.

Fazna implementacija do 2030.

Provedba je podijeljena u tri faze. U 2026. godini predviđena je priprema: identifikacija lokacija za izgradnju, uspostava digitalne platforme, definisanje bodovnih sistema i potpisivanje sporazuma sa općinama, SERDA-om i bankama. U periodu 2027–2028. aktiviraju se ključne mjere po svim prioritetima, uz fazni rast proizvodnje stanova – prvih 150 stanova putem Fonda KS, aktivacija granta za kategoriju "nepriuštivo", te operativni garantni fond kroz SERDA-u. Treća faza, 2029–2030., predviđa skaliranje na ciljani obim od 400 do 500 stanova godišnje, evaluaciju efekata svih mjera i pripremu novog strateškog okvira do 2034. godine.

Rizici koje dokument otvoreno priznaje

Autori posebno ističu dva rizika visoke vjerovatnoće i visokog uticaja. Jedan je kašnjenje u pripremi lokacija za izgradnju i nedovoljnu koordinaciju između Kantona i općina, jer bez lokacija nema izgradnje, a bez koordinacije nema lokacija. Među ostalim prepoznatim rizicima su rast troškova gradnje, slab interes investitora za pilot-model "jedan stan za mlade", slaba naplata poreza na prazne stanove, inflatorni efekat grantova te administrativna kašnjenja u povratu PDV-a. Za svaki rizik dokument predviđa konkretnu mjeru ublažavanja i instituciju odgovornu za praćenje.

Praćenje i javna rasprava

Ministarstvo će pripremati godišnji Izvještaj o stambenoj politici prema mladima, koji se dostavlja Skupštini Kantona Sarajevo i javno objavljuje najkasnije do 31. marta za prethodnu godinu. Predviđen je i mehanizam prilagodbe, ako pojedina mjera ne ostvaruje očekivane efekte, Ministarstvo može predložiti korekciju kriterija, finansijskog okvira ili čak obustavu mjere uz preraspodjelu sredstava.

Dokument je trenutno u fazi javne rasprave. Nacrt je objavljen na internetskoj stranici Ministarstva, a građani, stručnjaci, organizacije civilnog društva i privatni sektor mogu dostavljati primjedbe i prijedloge u roku od 15 dana od objave. Nakon toga, okvir bi trebao biti finaliziran i usvojen kao zvanična stambena politika Kantona Sarajevo prema mladima za period 2026–2030.