Tržište nekretnina u Adria regiji prkosi europskom trendu pada cijena

Dok cijene stambenih nekretnina padaju u desetak europskih zemalja (Njemačkoj, Francuskoj, Švedskoj), vrijednost im i dalje raste u svih 5 zemalja Adria regije, istražuje Bloomberg Adria.

Taj rast usporava, ponegdje je moguća i stagnacija u 2024., no potražnja je još uvijek jača od ponude - složno je petero sugovornika Bloomberg Adria TV s kojima smo u našem programu opipali puls regionalnog tržišta nekretnina.

U Beogradu se 80 posto stanova kupuje gotovinom, na slovenskom tržištu nedostaje gotovo 11 tisuća stanova za najam, dok su u Zagrebu dvije poznate poslovne zgrade dobile nove vlasnike.

BiH: djelomična stabilizacija cijena

Građevinska aktivnost u Bosni i Hercegovini u 2023. godini znatno je porasla u usporedbi s 2022. godinom.

Tome svjedoči broj izdanih građevinskih dozvola kako u segmentu visokogradnje, tako i niskogradnje. Tako je u 2023. ukupno izdano 4.970 dozvola, što je za 14,8 posto više u odnosu na 2022. godinu.

Cijene novogradnje u trećem kvartalu u istom razdoblju dodale su četiri posto međugodišnje, ali "ovakva stopa zapravo oslikava djelomičnu stabilizaciju cijena koje su tijekom 2022. godine rasle intenzivno - primjerice 47,5 posto međugodišnje tijekom 3Q 2022. godine.

U intervjuu za emisiju Start Bloomberg Adria TV, Haris Kadić, stručnjak za nekretnine, istaknuo je značajne promjene na tržištu nekretnina u Sarajevu, posebno u pogledu cijena kvadrata stanova u starogradnji i novogradnji.

"Što se tiče same razlike u cijeni kvadrata stanova u novogradnji i starogradnji, u velikim gradskim centrima ta razlika se skoro izgubila", istaknuo je Kadić.

"Možemo sada u centru Sarajeva na Grbavici ili Dolac Malti kupiti kvadrat po u starogradnji gotovo jednako, ako ne i skuplje od cijene novogradnje kvadrata.", dodao je.

Hrvatska: Cijene stanova u Zagrebu rasle četiri posto u 2023., moguća stagnacija u 2024.

Prosječna cijena četvornog metra novog stana u Zagrebu u 2023. narasla je na 2.684 eura, što je oko četiri posto više nego godinu prije.

Na razini Hrvatske cijena kvadrata je u prosjeku iznosila 2246 eura, što je godišnji rast od 2,7 posto. No čini se da je rast cijena stanova stigao do vrhunca, a mogla bi uslijediti stagnacija jer je u prvom kvartalu 2024. vidljiv pad broja transakcija. Istovremeno, potražnja je i dalje snažna i u sektoru hrvatskih komercijalnih nekretnina.

Proteklih mjeseci nove vlasnike dobile su i dvije velike zagrebačke poslovne zgrade, ZagrebTower i Eurocentar. Prodavač je austrijska stambena grupacija S Immo koja je objavila da se povlači iz Hrvatske.

Ipak, tu prestaje svaka sličnost s krizom tržišta poslovnih nekretnina u Sjedinjenim američkim državama (gdje na naplatu dolazi oko 900 milijardi dolara dugova koje će biti teško podmiriti, dok cijene nekretnina čak i na Manhattanu padaju i do 50 posto). 

Želimir Bodiroga, vlasnik regionalno prisutne građevinske kompanije BBR Adria ima značajno iskustvo u gradnji poslovnih zgrada. Ističe kako se zbivanja s one strane Atlantika ne mogu preliti na Hrvatsku.

"Amerikanci su majstori špekulacije. Tamo preko noći možete postati milijunaš, pa potom završiti na prosjačkom štapu. Banke u Europi su puno opreznije. Mi u Europi nikad nismo imali kamatu od jedan posto, koja odjednom skoči na sedam posto. Naučili smo neke lekcije iz krize 2008., u Hrvatskoj nema velikih projekata koji su na čekanju ili da stoje nedovršeni zbog financiranja", kaže Bodiroga.

Srbija: većina stanova kupuje se kešom, poslovne zgrade predvode rast tržišta

Izvještaj CBRE (2024 SEE Region, Real Estate Market Outlook) pokazuje da su se 2023. investitori u jugoistočnoj Europi značajnije fokusirali na uredski prostor (50% ukupnog volumena), gdje je blizu 70% ukupnog volumena ostvareno u Srbiji , a na tom je tržištu izgrađeno čak 11 poslovnih zgrada.

Jana Jovanović, voditeljica odjela za istraživanje tržišta za regiju Jugoistočna Europa, CBRE, objašnjava da je SEE regija poslovala drugačije nego kada je u pitanju Europa, gdje je zabilježen pad od 50 posto.

"Kod nas se to nije dogodilo, a tome pridonosi i činjenica da je naša regija u fazi razvoja. Rastu je najviše pridonio uredski sektor, a kada govorimo o Beogradu, tamo imamo manje razvijeno tržište nego u ostatku regije, i to je svakako sektor za koji su investitori zainteresirani. Kada je riječ o stanovima, svakako imamo pad broja transakcija, međutim kad govorimo o Beogradu, on je također investicijska lokacija, a činjenica da preko 80% kupaca plaća gotovinom, stvara se prevelika potražnja, dok je ponuda dvostruko manja. Na tržištu stanova lani smo zabilježili pad prometa od 20-30 posto", kaže Jovanović.

"Prva dva mjeseca još uvijek pokazuju pad od svega oko 10 posto, što je u početku značilo da se radi o kupcima putem kredita na koje je utjecao rast kamata, ali tržištem dominiraju "keš kupci" koji diktiraju trend. Dakle, tržište ulazi u lagano usporavanje, no sljedeća tri mjeseca pokazat će idemo li u smjeru trenda sniženja cijena, ali svakako ne tako drastično kao u Europi, a pogotovo ne u Beogradu", zaključuje Jovanović.

Slovenija: Nedostaje gotovo 11 tisuća stanova za najam

Slovenski državni stambeni fond ubrzano gradi 1500 stanova, no to je još uvijek znatno nedovoljno.

"Prema našem zadnjem istraživanju iz prošle godine, u Osrednjoslovenskoj regiji nedostaje 3700 stanova. Slijede Obalno-Kraška s 1250 i Savinjska regija s 1100 stanova", rekao je direktor fonda Črtomir Remec za Bloomberg Adria TV.

"Naše cijene, kada sami gradimo, niže su toliko, kolika je dobit investitora. Ona je u glavnom gradu znatno viša, između 30 i 40 posto, a drugdje između 10 i 20 posto, a za toliko su otprilike naši stanovi jeftiniji", ocijenio je Remec.

Sveukupno u Sloveniji nedostaje 10.900 javnih stanova za najam, izvijestile su općine fondu.

Stambeni fond do 2026. u Sloveniji će izgraditi oko tri tisuće stanova, država ih želi osigurati pet tisuća. Država ima ambiciozne planove za izgradnju novih stanova s ​​ciljem da stanovanja učini dostupnim mladima.

Sjeverna Makedonija: Cijene stanova rasle 7 posto u 2023.

Nakon rekordnog rasta cijena stanova u Makedoniji sredinom 2022. godine, kada je rast cijena bio preko 21% na godišnjoj razini i najveći u regiji, pred kraj 2023. godine godišnji rast je jednoznamenkasti - 7 posto. .

 I dok analitičari Bloomberg Adrije očekuju da će se trend iz EU preslikati i na regiju i pad cijena za oko pet posto, makedonski građevinari kažu da je to jedina moguća stabilizacija.

"Što se tiče regije i Europe, imamo specifične karakteristike i probleme s kojima se suočavamo, a vjerujem da se nitko ne suočava ni u regiji ni u EU. Imamo ukidanje detaljnih planova, sporo kretanje same dokumentacije koja je potrebna za izgradnju određene nekretnine, tako da je ponuda na tržištu manja od trenutne potražnje Tako da ne očekujem da će biti trend pada cijena, ali ne očekujem ni rast. Mislim da za samo tržište treba imati stabilizaciju. Naravno, na to utječu i kamate banaka, gdje već imamo stabilizaciju kamatnih stopa, koje su podignute uz određenu korekciju, ali su korektne u odnosu na druge kamate za druge proizvode. Iskreno očekujem da ćemo ove 2024. godine imati stabilizaciju, što svakako zanima sve", kaže u izjavi za Bloomberg Adriju Ivica Jakimovski, član Komore graditeljstva i generalni direktor "Golden Art".

No, da bi se cijene stabilizirale, prema Remcu, ''prva je mjera promena zemljišne politike koju trebaju provoditi općine. To znači da osiguravaju dovoljno zemljišta za privatnu i javnu stambenu izgradnju. Druga mjera je porezna politika koja je trenutno potpuno destimulativna. Na kupnju se plaća porez od 9,5 posto, a na najam 25 posto. Trebalo bi biti obrnuto", zaključuje.