Prodaja stanova pala 30 posto, ali cijene ne popuštaju: Kvadrat i do 7.530 KM

Dok je broj prodanih stanova u Federaciji BiH u padu, cijene na najtraženijim lokacijama ostaju visoke. Prosječna cijena stana u prvoj polovini 2026. godine iznosila je 3.100 KM po kvadratnom metru, dok se u sarajevskom Centru prosjek popeo na 5.000 KM. Pojedinačne transakcije pokazuju još veće iznose – za kvadrat stana na ovoj lokaciji plaćano je i do 7.530 KM, navodi se u Izvještaju o stanju tržišta nekretnina u Federaciji BiH za prvu polovinu 2026. godine

Najnoviji podaci Federalne uprave za geodetske i imovinsko-pravne poslove daju konkretnu sliku tržišta nekretnina u FBiH, zasnovanu na realiziranim kupoprodajama.

U prvih šest mjeseci 2026. godine registrirano je 10.170 kupoprodajnih ugovora, ukupne vrijednosti 810,46 miliona KM. U odnosu na isti period prošle godine, obim tržišta smanjen je za osam posto, dok je ukupna vrijednost realiziranih kupoprodaja manja za čak 18 posto. Podaci još nisu konačni jer ugovori za prvo polugodište i dalje pristižu na obradu.

Zanimljivo je da pad prometa zasad nije donio i pad prosječne cijene stanova.

Prosječan kvadrat 3.100 KM

Prema analizi FGU-a, prosječna cijena stana u Federaciji BiH iznosila je 3.100 KM po kvadratnom metru, jednako kao u prvom polugodištu prošle godine. Prosječna površina prometovanog stana bila je 54 kvadrata.

Iza federalnog prosjeka, međutim, kriju se ogromne razlike između gradova, pa čak i između sarajevskih općina.

Podaci pokazuju dominaciju Sarajeva. Prosječan kvadrat u Centru iznosi 5.000 KM, u Starom Gradu 4.890 KM, u Novom Sarajevu 4.850 KM, te Novom Gradu 4.160 KM. Slijedi Vogošća sa 3.470 KM, dok su Tuzla, Zenica i Mostar oko ili ispod federalnog prosjeka.

Za 100.000 KM u Centru 20 kvadrata, u Mostaru više od 34

Ove razlike možda najbolje pokazuje jednostavna računica koliko stambenog prostora kupac, prema prosječnim realiziranim cijenama, teoretski može dobiti za isti budžet.

Za 100.000 KM po prosječnoj cijeni u sarajevskom Centru moguće je kupiti oko 20 kvadrata, u Starom Gradu oko 20,4, a u Novom Sarajevu oko 20,6 kvadrata.

Za isti novac u Tuzli se dobija oko 32,4 kvadrata, u Zenici 33,3, dok bi u Mostaru 100.000 KM odgovaralo vrijednosti približno 34,5 kvadrata po tamošnjoj prosječnoj cijeni.

Drugim riječima, za isti budžet kupac u Mostaru može dobiti oko 14,5 kvadrata više nego u sarajevskom Centru.

FGU navodi da je najviša prosječna cijena kvadrata ponovo zabilježena u Centru Sarajevo, dok su među najskupljim lokacijama, kao i prošle godine, Stari Grad i Novo Sarajevo.

Posebno je zanimljivo kretanje cijena. U izvještaju se navodi povećan trend rasta cijena od 23 posto u Centru Sarajevo, 22 posto u Novom Gradu, 18 posto u Starom Gradu i 15 posto u Novom Sarajevu. Kod Vogošće, Zenice i Mostara trend rasta je usporen u odnosu na isti period prošle godine, dok je u Tuzli ostao isti.

Prodano 30 posto manje stanova

Dok cijene ostaju visoke, aktivnost na tržištu značajno je oslabila.

U Registru cijena nekretnina evidentirano je 1.240 kupoprodajnih ugovora koji se odnose na stanove, a prema trenutno dostupnim podacima u prvoj polovini godine prometovano je čak 30 posto manje stanova nego u istom periodu 2025.

Najveći obim prometa zabilježen je na području Centra Sarajevo, Tuzle, Novog Sarajeva, Mostara i Zenice.

Kupci pritom najviše biraju stanove srednje veličine. Grafički prikaz FGU-a na devetoj stranici izvještaja pokazuje da je najveći broj prometovanih stanova imao površinu između 40 i 64 kvadratna metra, dok se najmanje kupuju stanovi veći od 85 kvadrata.

Stan u Centru plaćen 1,18 miliona KM

Koliko visoko mogu ići cijene na najatraktivnijim lokacijama pokazuje i najskuplja pojedinačna kupoprodaja.

Najskuplji stan evidentiran u FBiH u prvoj polovini godine nalazi se u Centru Sarajeva. Za stan površine 197 kvadratnih metara u zgradi izgrađenoj 1910. godine kupac je platio čak 1,18 miliona KM.

Među rekordnim transakcijama nalazi se i kuća na Ilidži vrijedna 700.000 KM, poslovni prostor u Tuzli od 913.000 KM te poslovni objekt u Starom Gradu Sarajevo koji je prodat za čak 4,55 miliona KM. Najskuplja garaža, površine svega 15 kvadrata, prodata je u Novom Sarajevu za 55.000 KM.

Razlike između dijelova Federacije još su izraženije kada se uporede broj transakcija i vrijednost nekretnina.

Najveći broj transakcija zabilježen je u Tuzlanskom kantonu, 20,6 posto, ispred Kantona Sarajevo sa 18,7 i Zeničko-dobojskog kantona sa 17,1 posto.

Međutim, kada se posmatra novac, slika se potpuno mijenja. Na Kanton Sarajevo otpada čak 38,9 posto ukupne vrijednosti prometa nekretninama u FBiH, dok Tuzlanski kanton učestvuje sa 14,9, a ZDK sa 14,2 posto. FGU upravo ovu razliku navodi kao pokazatelj znatno viših prosječnih cijena nekretnina na području Sarajeva.

Manje kupoprodaja, ali kvadrat ne pojeftinjuje

Podaci za prvih šest mjeseci tako pokazuju pomalo paradoksalnu sliku tržišta: broj ukupnih kupoprodaja pao je osam posto, vrijednost tržišta 18 posto, a broj prometovanih stanova prema trenutno dostupnim podacima čak 30 posto, dok je prosječna cijena kvadrata stana ostala na prošlogodišnjih 3.100 KM.

Istovremeno, razlike među gradovima ostaju velike. Dok prosječni kvadrat u Mostaru iznosi 2.900 KM, u sarajevskom Centru dostiže 5.000 KM, odnosno oko 72 posto više.

Upravo zato federalni prosjek od 3.100 KM ne govori cijelu priču. Za kupce koji traže stan, lokacija danas može značiti razliku od više od 2.000 KM po svakom kvadratnom metru, čak i kada se posmatraju samo prosječne cijene stvarno realiziranih kupoprodaja.

Napomena: Podaci FGU-a za prvo polugodište nisu konačni. Izvještaj obuhvata ugovore pristigle do 15. jula 2026, dok dio ugovora još pristiže i obrađuje se, zbog čega će potpunija slika biti dostupna u godišnjem izvještaju.