Subvencionirani stambeni krediti u Hrvatskoj lansirali cijene nekretnina u nebo

Subvencionirani stambeni krediti koje je država uvodila kroz program Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) ostavili su snažan trag na hrvatskom tržištu nekretnina.

Cilj im je bio pomoći građanima da lakše dođu do prve nekretnine, ali dugoročno su imali i niz neželjenih posljedica, prije svega značajan rast cijena stanova, piše Index.hr.

APN KAO POKRETAČ RASTA CIJENA

APN krediti uvedeni su 2017. godine kako bi mladima olakšali kupnju stana. Država je prvih nekoliko godina subvencionirala 50% mjesečne rate kredita, što je povećalo kupovnu moć građana. No, problem je nastao jer se ponuda stanova nije povećala u istom omjeru - što znači da je više ljudi moglo kupovati, ali broj dostupnih stanova ostao je isti.

Rezultat? Cijene su automatski rasle.

Najbolji primjer je Zagreb, gdje je prosječna cijena kvadrata stana skočila s 1600 eura 2017. na preko 2800 eura 2022. godine. Slično se dogodilo i u drugim većim gradovima, osobito na obali, gdje su cijene dodatno podigli turizam te interes stranih kupaca.

Podaci pokazuju da su od 2017. do 2019. godine podnesena ukupno 9692 zahtjeva za subvencioniranje stambenih kredita, od čega su 9403 odobrena i financirana, što čini nešto više od 12% ukupnog obujma transakcija na tržištu stambenih nekretnina u tom razdoblju.

SUBVENCIJE SU VIŠE KORISTILE BOGATIJIM PODRUČJIMA

Kako bi se smanjile razlike između razvijenih i manje razvijenih dijelova zemlje, 2018. je uveden sustav subvencija prema indeksu razvijenosti općina.

To je značilo da su građani u siromašnijim krajevima mogli dobiti veće subvencije - od 30% u razvijenijim gradovima do 51% u ruralnim područjima.

Ipak, očekivani učinak je izostao. Većina transakcija i dalje se odvijala u Zagrebu, Splitu i drugim velikim gradovima, gdje je ponuda stanova ionako bila ograničena. Manje razvijeni krajevi nisu doživjeli procvat tržišta nekretnina jer je osim subvencija ljudima važna i dostupnost poslova i infrastrukture.

Primjerice, u Vukovarsko-srijemskoj županiji tek je 5% kupnji bilo financirano APN kreditima.

UMJETNA POTRAŽNJA I PROBLEMI NA TRŽIŠTU

Svaka nova runda subvencioniranih kredita dodatno je povećavala cijene. Prema istraživanju Hrvatske narodne banke, APN krediti su podigli cijene stanova za čak 15-20% u odnosu na scenarij bez takve državne pomoći.

Ovo je bilo osobito izraženo kod novogradnje - investitori su jednostavno podizali cijene, znajući da kupci imaju veću platežnu moć.

Drugi problem bio je sezonalnost tržišta. Podaci Porezne uprave pokazuju da se čak 80% kupoprodaja odvijalo u listopadu jer je to bio krajnji rok za prijavu na subvencije.

Ova koncentracija kupaca u kratkom periodu stvarala je dodatni pritisak na cijene.

POSLJEDICE ZA ONE IZVAN SUSTAVA APN-A

Oni koji nisu mogli iskoristiti subvencije - poput stranih kupaca ili ljudi koji su već imali jednu nekretninu - suočili su se s još većim financijskim izazovima.

Prema istraživanju Ekonomskog instituta Zagreb iz 2023., udio kućanstava koja si mogu priuštiti stan u Zagrebu pao je s 45% u 2017. na samo 28% u 2023. godini. Drugim riječima, stanovi su postali luksuz koji si sve manje ljudi može priuštiti.

ŠTO JE NAUK OD APN PROGRAMA?

Iako su subvencionirani krediti kratkoročno pomogli mnogima da riješe stambeno pitanje, dugoročno su pridonijeli rastu cijena i smanjenju dostupnosti stanova.

Nakon što su subvencije ukinute 2023., tržište je i dalje ostalo u neravnoteži.

Ovaj primjer pokazuje koliko je važno pažljivo planirati državne intervencije u tržište nekretnina. Umjesto da se samo potiče kupnja, dugoročno rješenje bilo bi povećanje ponude stanova kroz poticanje gradnje i smanjenje administrativnih prepreka.

U suprotnom, buduće generacije će se suočavati s još težim izazovima u kupnji vlastitog doma.